Onderverhuur via Airbnb: een wanprestatie die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt?

Verhuur via airbnb komt steeds meer voor. Dat gebeurt niet alleen door eigenaren van woningen. Ook huurders verhuren hun woningen onder. Dat is vaak in strijd met het onderhuurverbod. Welke consequenties verbindt de rechter daaraan?

Overtreding van het onderverhuurverbod

Die vraag is aan de orde gekomen in een reeks recente uitspraken. Het is interessant om te bekijken of daarin een algemene lijn valt te ontdekken.
Die is er niet. Het hangt af van de feiten en omstandigheden welke consequenties de rechter verbindt aan de overtreding van het onderhuurverbod. Wel kan uit de uitspraken worden gedestilleerd dat een rechter die geconfronteerd wordt met een vordering van een verhuurder tot ontruiming van het gehuurde, de omvang van de wanprestatie (onderhuurbedrag, duur, frequentie) een grote rol speelt. Maar de hoofdlijn is dus dat het casuïstisch is. Ik zal u twee casussen ter vergelijking schetsen.

Verhuurder vordert ontruiming van het gehuurde

In de eerste zaak (Rechtbank Amsterdam, 22 oktober 2014) gaat het om een kort geding waarin de verhuurder ontruiming van het gehuurde vordert, en dus in feite aan de voorzieningenrechter vraagt een voorschot te nemen op wat de bodemrechter in de bodemprocedure gaat beslissen op de aldaar te behandelen ontbindingsvordering. De verhuurder in deze zaak heeft geen toestemming gegeven voor de onderverhuur van de woning aan toeristen en heeft dit ook niet gedoogd. De onderverhuur is, behoudens toestemming van de verhuurder, in strijd met artikel 1.1 en 1.3 van de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst. In zoverre is sprake van een tekortkoming aan de zijde van de huurder. Nu het commerciële, telkens kortdurende verhuur aan toeristen betreft, waarvoor huurder een in vergelijking met de feitelijke huurprijs (zeer) hoge huurprijs in rekening brengt, kwalificeert de onderhuur zich als een zodanige tekortkoming dat voorshands door de rechter geoordeeld wordt dat deze tekortkoming in een bodemprocedure zal leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. Het is dan ook gerechtvaardigd om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen en ontruiming toe te wijzen. Huurder krijgt een termijn van een maand om het gehuurde te ontruimen. In die zaak is de vordering tot ontruiming dus door de voorzieningenrechter toegewezen.

Dezelfde rechtbank oordeelt anders is een andere zaak.

Ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen

In de tweede zaak (Rechtbank Amsterdam 26 mei 2015) is een soortgelijke vordering aan de orde. De kantonrechter wijst in deze zaak de vordering van verhuurder tot ontruiming van het gehuurde af. Een bijzonderheid ten opzichte van de eerste zaak was wel dat de verhuurder de huurder, nadat de overtreding van het onderhuurverbod was geconstateerd, had proberen te bewegen om vrijwillig met de beëindiging van de overeenkomst in te stemmen. De huurder stelde op ontoelaatbare wijze onder druk te zijn gezet. De kantonrechter acht het daardoor niet ondenkbaar dat de rechter in de bodemprocedure zal oordelen dat de huurster op ontoelaatbare wijze onder druk is gezet om het standaard opzeggingsformulier om de huurovereenkomst op te zeggen, te ondertekenen. Gelet op de ongelijkheid van partijen en de sociale situatie waarin huurster verkeert, acht de kanton­rechter het mogelijk dat de bodemrechter de opzegging vernietigbaar zal achten wegens een wilsgebrek. Maar daarmee is de wanprestatie en dus ook de ontbindingsvraag nog niet van de baan. De kantonrechter overweegt dat niet altijd na een wanprestatie ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming in de bodemprocedure zal volgen. Daarvoor zullen de zwaarte van de wanprestatie en de omstandigheden van het geval moeten worden gewogen, waarbij de omvang van de onderhuur, die in het onderhavige geval niet vaststaat, zal dienen te worden betrokken. Op die afweging wil de voorzieningenrechter geen voorschot nemen.

Kortom: het hangt maar helemaal van de omstandigheden af of een vordering tot ontruiming voorshands wordt toegewezen door de voorzieningenrechter. Aan de andere kant is er wel een aantal omstandigheden aan te wijzen in de tweede zaak op grond waarvan wel bedacht kan worden wat de argumenten zouden kunnen zijn waarmee de huurder de vordering van de verhuurder tot ontruiming in kort geding kan bestrijden. Dat zijn de wijze waarop de verhuurder met de overtreding van het onderhuurverbod is omgegaan, de ongelijkheid tussen partijen, en blijkbaar was de zwaarte van de wanprestatie niet zo groot als in de eerstgenoemde zaak.

Conclusie

De moraal van het verhaal is  dat mocht u als verhuurder in een dergelijke situatie terechtkomen, u het verhaal naar de huurder toe goed moet aanvliegen. Het is aanbevelenswaardig om al in een dergelijk stadium raad in te winnen bij uw advocaat.