Mogelijkheden tijdelijke verhuur: actualiteiten
Dit artikel is niet meer actueel, klik hier naar een actueel artikel over de uitbreiding van de mogelijkheden van tijdelijke verhuur.
Het risico bestaat namelijk dat de huurders zich beroepen op de vergaande huurbescherming die het Burgerlijk Wetboek huurders biedt. Dat kan er dan toe leiden dat u uiteindelijk een potentiële koper vindt, maar dat u de woning niet leeg en “vrij van huur” kunt opleveren.
De eerste mogelijkheid is het sluiten van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. In de overeenkomst wordt dan expliciet opgenomen dat de huurder zich bewust is van het feit, dat de woning te koop staat en dat hij bij verkoop zal moeten vertrekken. Op deze overeenkomsten zijn veel beschermende bepalingen niet van toepassing. Het probleem hierbij is dat deze bepaling strikt wordt uitgelegd door rechters: er is niet zomaar sprake van een “korte duur”. Bij vakantiewoningen, hotelkamers etc. is dat het geval, bij “normale” woningen veel minder snel, ook al heeft de huurder er zelf voor getekend. De verhuurder moet dan aanvoeren dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat de huurder zich op huurbescherming beroept, terwijl hij willens en wetens een te koop staande woning is gaan huren. Rechters zijn niet snel geneigd dat beroep te honoreren. Dit vormt daarom een risico.
De tweede mogelijkheid is het vragen van een vergunning op grond van de Leegstandwet. Het college van B&W verleent deze, onder bepaalde voorwaarden. Voor een bepaalde periode mag de te koop staande woning dan worden verhuurd, zonder dat er opzegbescherming geldt voor de huurder. Die termijn is maximaal 5 jaar. Als de vergunning eindigt, eindigt de overeenkomst, bovendien kan een overeenkomst tussentijds worden opgezegd. Als de woning in de geliberaliseerde sector valt op grond van het huurrecht, kan deze op grond van de Leegstandwet ook in de geliberaliseerde sector worden verhuurd. De Crisis- en Herstelwet maakt dit mogelijk. Oorspronkelijk kon dat op grond van de Leegstandwet niet.
Er is een wetsvoorstel onderweg dat de Leegstandwet (verder) versoepelt. De maximale termijn wordt verlengd van 5 naar 7 jaar en het voorschrift dat voor iedere woning slechts éénmaal een vergunning mag worden verleend, komt te vervallen.
Bij het maken van een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet moet één ding met name goed in de gaten worden gehouden. Dat is dat in de overeenkomst geen bepaalde tijd wordt opgenomen. De huurovereenkomst moet gelden voor minimaal 6 maanden en maximaal voor de duur voor de vergunning, met de mogelijkheid van tussentijdse opzegging. Het opnemen van een bepaalde duur kan de overeenkomst niet opzegbaar maken. Dan moet het einde van de vergunning mogelijk worden afgewacht.
Daarbij is het overigens altijd zaak om de toestemming van de hypotheekhouder (de bank) te verzoeken voor de verhuur, in welk geval dan ook. Het ontbreken van toestemming kan vergaande consequenties hebben. Bij leegstandverhuur heeft ook de bank zekerheid dat de huur weer “op tijd” eindigt, vaak wordt wel een pandrecht op de huurpenningen bedongen.
Voor sloopwoningen heeft de Hoge Raad, tot slot, bepaald dat de Leegstandwet geen exclusieve regeling inhoudt. Die mogen dus ook op grond van een huurovereenkomst voor korte duur worden verhuurd. Dat is -theoretisch- ook mogelijk voor te koop staande woningen, maar daarvoor is een overeenkomst op grond van Leegstandwet beter.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.