Mag de makelaar twee keer courtage rekenen?

Doorgaans treedt de makelaar op in opdracht van een partij; bijvoorbeeld een koper of verkoper, een huurder of verhuurder. Daar wordt de makelaar uiteraard voor betaald. Maar heeft de makelaar ook recht op courtage van twee kanten als hij dat bedingt? De Hoge Raad heeft zich als volgt uitgelaten over in dat kader door een “lagere rechter” gestelde prejudiciële vragen.

Wat voor soort overeenkomst?

De overeenkomst, al dan niet op schrift, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar, de woonruimte die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dat na die plaatsing op deze website voor eenieder kenbaar is dat deze woonruimte te huur is, heeft in beginsel te gelden als een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:425 BW.

Maakt het uit of er een aanspraak op loon ontstaat of wie het initiatief neemt?

Het ontstaan van een aanspraak op loon is geen noodzakelijke voorwaarde om van een bemiddelingsovereenkomst te kunnen spreken. Het maakt ook geen verschil of de huurbemiddelaar zelf actief de verhuurder benadert met het verzoek of de verhuurder woonruimte te huur heeft die de huurbemiddelaar op zijn website wil plaatsen, of dat de verhuurder aan de huurbemiddelaar meldt dat de woonruimte op de website van de huurbemiddelaar kan worden geplaatst.

Geen recht op courtage bij afscherming

Op grond van artikel 7:427 BW is op de bemiddelingsovereenkomst artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing. Artikel 7:417 lid 4 BW bepaalt onder meer dat indien iemand optreedt als lasthebber van twee lastgevers die met elkaar een overeenkomst sluiten van huur en verhuur van een onroerende zaak, en een van de lastgevers een consument is, de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder. Hetzelfde geldt voor de bemiddelingsovereenkomst.

Wel recht op courtage

Artikel 7:417 lid 4 BW is echter niet overeenkomstig van toepassing als de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als elektronisch prikbord fungeert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant verhuurder en de aspirant huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van de huurovereenkomst te onderhandelen. Het maakt dus verschil of de huurbemiddelaar in de advertentie van de woonruimte (website) vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de verhuurder, mits diens contactgegevens in de advertentie zijn vermeld.

Voor u van belang

De manier waarop de makelaar zijn diensten verricht maakt uit voor de vraag aan wie hij courtage in rekening kan brengen. Een paar belangrijke vuistregels vloeien voort uit het bovenstaande arrest van de Hoge Raad. Heeft u te maken met een makelaar die courtage bedingt voor door hem te leveren diensten, vraagt u zich dan af of dit terecht is of niet. De hierboven weergegeven vuistregels bieden u hierbij houvast.

Klik hier voor de uitspraak.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.