Let op bij ontbindende voorwaarden!

Het gerechtshof zet in een recent arrest uiteen aan de hand van welke maatstaf wordt beoordeeld of er tijdig een beroep is gedaan op een ontbindende voorwaarde. Uit dit arrest blijkt dat het zelfs bij professionele partijen voor komt dat niet op de juiste manier een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan.

In deze zaak (klik hier voor het arrest) is door Parkking Onroerend Goed BV (hierna: “Parkking”) van Ontwikkelingsmaatschappij Bolwerk BV (inmiddels gefailleerd) (hierna: “Bolwerk”) een parkeergarage aangekocht voor een bedrag van € 8.650.000,=

Ontbindende voorwaarde en overige relevante bepalingen

Er is een ontbindende voorwaarde van financiering overeengekomen. Onderstaand zal ik deze voorwaarde volledigheidshalve vermelden.

De ontbindende voorwaarde die partijen in artikel 21.1 zijn overeengekomen houdt in dat uiterlijk drie maanden voor de beoogde datum van oplevering, derhalve voor 15 september 2011 een passende financiering tot 70% van de koopsom kan worden verkregen. Koper dient daarbij verkoper uiterlijk vier maanden voor 15 december 2011, derhalve op 15 augustus 2011 verkoper hierover te informeren. Zowel koper als verkoper mogen zich vervolgens beroepen op de ontbindende voorwaarde tot uiterlijk 15 september 2011. In het geval koper stelt geen passende financiering tot 70% van de koopsom te kunnen krijgen dient ze dat te staven met brieven van twee te goeder naam en faam bekend staande bankinstellingen. In het geval koper niet ontbindt dient koper aan verkoper een verklaring van een financier te overleggen waaruit blijkt dat een bedrag tot 70% van de koopsom gefinancierd zou worden.

Naast de ontbindende voorwaarde staat opgenomen dat als koper niet overeenkomstig artikel 21.1 (de bovenstaande voorwaarde) de overeenkomst heeft ontbonden en koper de parkeergarage niet op de transportdatum afneemt, koper aan verkoper een direct opeisbare, niet voor matiging vatbare boete van € 520.000,– verbeurt. Daarnaast is overeengekomen dat alle mededelingen, verzoeken, kennisgevingen enz. bij deurwaardersexploot of per brief, dan wel per telefax dienen te geschieden.

Feiten en omstandigheden

Parkking stuurt na het sluiten van de overeenkomst op 14 september 2011 een brief aan Bolwerk. Een deel van de tekst in deze brief speelt later een cruciale rol in de procedure; vandaar dat dit  gedeelte van de tekst onderstaand letterlijk is weergegeven:

“(…) Gezien het voorgaande willen wij u beleefd verzoeken om de “deadline” van 15 september 2011, om de overeenkomst te ontbinden zoals bepaald in artikel 21.1 van de Koop-/Turnkey Overeenkomst parkeergarage Bolwerk te Gouda d.d. 1 februari 2010, met één maand te verlengen zodat wij in staat zijn eerdergenoemde onderhandelingen af te ronden.
Indien de ‘deadline’ om de overeenkomst te ontbinden met één maand verlengd wordt, zijn wij overigens bereid om in een vertrouwelijk gesprek de namen van de twee geïnteresseerde beleggers bekend te maken.
Mocht ons voorstel U niet conveniëren dan maakt [Parkking c.s.] middels dit schrijven gebruik van de mogelijkheid om de Koop-/Turnkey Overeenkomst parkeergarage Bolwerk te Gouda d.d.1 februari 2010 conform hetgeen bepaald in artikel 21.1 te ontbinden mede door overlegging van twee brieven van Nederlandse bankinstellingen waaruit blijkt dat men geen interesse heeft of mogelijkheden ziet om parkeergarage Bolwerk te financieren.”

De brieven van de voornoemde bankinstellingen zijn als bijlage bij de brief gevoegd.

Vervolgens laat Bolwerk aan Parkking in reactie op de brief  van 14 september 2011 weten dat de deadline van 15 september 2011 met één maand wordt verlengd en dat voor het overige de gesloten overeenkomst ongewijzigd blijft. Vervolgens wordt de deadline van de overeenkomst nog een keer door Bolwerk verlengd tot 8 november 2011. Ook hier wordt weer aan toegevoegd dat de gesloten overeenkomst ongewijzigd van kracht blijft. Deze brief is ook voor akkoord getekend door Parkking. Daarna wordt de deadline door Bolwerk nog een keer verlengd tot 25 november 2011, wederom met dezelfde tekst. Dit, nadat op 24 november 2011 nog een bespreking heeft plaatsgevonden.

Op 8 december 2011 vindt Bolwerk kennelijk dat zij lang genoeg heeft gewacht. Er wordt geschreven aan Parkking dat de termijn van verlenging ongebruikt is verstreken op 25 november 2011 en dat geen beroep is gedaan op vervulling van de ontbindende voorwaarde. Er wordt verzocht om een verklaring toe te sturen van een financier waaruit blijkt dat deze financier op de opleveringsdatum bereid is een bedrag tot 70% van de koopsom te betalen en ten tweede wordt gemeld dat de oplevering was voorzien voor komende week, maar dat de oplevering zal worden uitgesteld aangezien Parkking nog steeds in onderhandeling is.

In antwoord op deze brief laat Parkking weten dat in de brieven van 14 september en 17 oktober steeds is gemeld dat Parkking gebruik zal maken van de ontbindende voorwaarde tot koop mits uitstel zou worden gekregen om een andere koper van de parkeergarage Bolwerk te zoeken. Daarnaast zou tijdens de bespreking op 24 november 2011 volgens Parkking duidelijk zijn aangegeven dat Parkking de parkeergarage niet zou kopen. Gegeven deze uitspraak zou er door partijen naar andere kopers zijn gezocht.

Vervolgens sommeert Bolwerk Parkking om de overeenkomst na te komen en wordt aangekondigd dat de overeengekomen boete van € 520.000,– zal worden verbeurd.

De vraag in deze zaak is of Parkking door middel van haar brieven van 14 september en 17 oktober de overeenkomst heeft ontbonden.

Maatstaf Hof

Het Hof verwijst voor de uitleg van de overeenkomst eerst naar de zogenoemde Haviltex-maatstaf waarbij het voor de beantwoording van de vraag hoe de overeenkomst moet worden uitgelegd –kort gezegd- aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de brief mochten toekennen en op hetgeen zij ten dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Het Hof stelt voorop dat eerst beoordeeld zal moeten worden wat de invloed is van de brief van 14 september 2011 op de verhouding van de partijen. In dit geval is volgens het Hof sprake van een overeenkomst tussen zakelijke partijen die voor zover bekend, ten tijde van de correspondentie niet door juridisch deskundige raadslieden werden bijgestaan. Voorts betreft het een zuiver commerciële transactie over een onroerende zaak.

Als uitgangspunt heeft volgens het Hof te gelden dat beslissend gewicht dient te worden toegekend aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de woorden van de brief van Parkking van 14 september 2011 gelezen in het licht van de overige voor uitleg relevante bepalingen van de overeenkomst.

Uitleg Hofbrief

Het Hof stelt voorop dat Parkking niet op 15 augustus, maar eerst op 14 september 2011 de afwijzingen aan Bolwerk heeft gezonden. Bolwerk maakte van deze termijnoverschrijding echter geen punt en heeft besloten om de termijn te verlengen naar 15 september 2011.

Het Hof beoordeelt vervolgens wat Parkking heeft beoogd met de brief van 14 september 2011. Volgens het Hof kan de brief niet anders begrepen worden dan dat Parkking op 14 september 2011 subsidiair een beroep op de vervulling van de ontbindende voorwaarde heeft willen doen, namelijk alleen als Bolwerk geen extra tijd wilde geven om verder te onderhandelen. Aangezien Bolwerk akkoord is gegaan met het uitstel betekent dit volgens het Hof dat Parkking een hernieuwd beroep op de vervulling van ontbindende voorwaarde moest doen als zij van de verplichtingen uit de overeenkomst bevrijd wilde worden. De termijn daarvoor is eerst verlengd tot 15 oktober 2011, toen tot 8 november 2011, en uiteindelijk tot 25 november 2011. Vaststaat dat Parkking na 14 september 2011 geen schriftelijk beroep meer heeft gedaan op de vervulling van de ontbindende voorwaarde. Daarnaast heeft Parkking onvoldoende gesteld op grond waarvan bij haar gerechtvaardigd vertrouwen kan zijn gerezen dat Bolwerk heeft begrepen of heeft moeten begrijpen dat er een beroep is gedaan op de ontbindende voorwaarde en dit ook is geaccepteerd door Bolwerk.

Het voorgaande betekent dat de uitspraak van de rechtbank wordt bekrachtigd. Dit betekent dat Parkking de boete van € 520.000,– zal moeten betalen alsmede proceskosten.[1]

Conclusie

De uitkomst van deze zaak lijkt mij correct. De les uit deze zaak is dat als een ontbindende voorwaarde in een overeenkomst staat opgenomen het zeer belangrijk is om precies op de manier zoals in de overeenkomst staat omschreven een beroep te doen op deze voorwaarde. In dit geval is verzuimd om dat correct te doen met als gevolg dat er een zeer hoge boete verschuldigd is. Bij twijfel over de vraag of op de juiste manier een beroep op de ontbindende voorwaarde is of wordt gedaan kunt u altijd contact opnemen met één van onze specialisten.

[1] Dit is niet helemaal zeker aangezien de uitspraak van de rechtbank niet is gepubliceerd en het oordeel van de rechtbank niet staat opgenomen in het arrest. Gelet op het arrest is het wel waarschijnlijk dat deze veroordeling is uitgesproken.