Kan een gedwongen overheidssluiting door Corona zorgen voor een huurprijsvermindering?

Diverse ondernemingen hebben op last van de overheid hun bedrijf tijdelijk moet sluiten. Veel van deze ondernemers huren een bedrijfsruimte. In een drietal kort geding uitspraken heeft zich recentelijk de vraag voorgedaan of een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel een gebrek oplevert en de huurder hierdoor aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

Overheidssluiting een gebrek?

In drie recente uitspraken (van de rechtbank Noord-Nederland; de rechtbank Gelderland en de rechtbank Overijssel) is uitgemaakt dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel in verband de coronacrisis een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW oplevert. In de parlementaire geschiedenis is namelijk bepaald dat het begrip ‘gebrek’ niet alleen ziet op de fysieke eigenschappen van het huurobject, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt.

Huurprijsvermindering?

Vervolgens moest door de rechtbanken worden beoordeeld of de huurder vanwege het gebrek op grond van artikel 7:207 BW recht heeft op evenredige vermindering van de huurprijs.

Voor de beantwoording van de vraag of een huurder recht heeft op huurprijsvermindering is het van belang of partijen nadere afspraken hebben gemaakt. Artikel 7:207 BW is namelijk van regelend recht. Het is voor huurder en verhuurder dus mogelijk om de aanspraak van huurder op huurprijsvermindering uit te sluiten.

Contractuele uitsluiting huurprijsvermindering

Als tussen partijen het recht op huurprijsvermindering contractueel is uitgesloten dan is het voor de huurder mogelijk om aan te voeren dat de bepaling op grond van de redelijkheid en billijkheid (6:248 BW), maar vooral op grond van de onvoorziene omstandigheden (6:258 BW) opzij wordt gezet en gewijzigd dient te worden. In de uitspraak van de rechtbank Gelderland is namelijk uitgemaakt dat de beperkingen in verband met de Coronacrisis een onvoorziene omstandigheid opleveren.

Voor een geslaagde wijziging van de overeenkomst is het nodig dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat dit door de rechtbank wordt aangenomen is niet vanzelfsprekend. In een recente uitspraak van de rechtbank Overijssel is namelijk aangenomen dat de uitsluiting voor rekening van de huurder komt omdat in de algemene bepalingen is bepaald dat de huurder moet zorgen voor de vergunningen die hij voor de uitoefening van het bedrijf nodig heeft en dat intrekking van een vergunning geen aanleiding kan geven tot enige actie tegen de verhuurder. De rechtbank is hiermee van oordeel dat contractueel gezien daarmee het risico van gedwongen sluiting bij de huurder is gelegd.

Conclusie

De recente uitspraken van de rechtbank laten zien dat een sluiting van het gehuurde op grond van een overheidsmaatregel als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW kan worden aangemerkt. Vervolgens is het echter nog maar de vraag of door de huurder dan ook aanspraak kan worden gemaakt op evenredige huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW. Dit hangt onder andere af van de vraag of partijen hierover contractueel afwijkende afspraken hebben gemaakt. Als partijen daarover wél een afspraak hebben gemaakt, dan dient u als huurder met succes aan te voeren dat de afspraak op grond van onvoorziene omstandigheden of de redelijkheid billijkheid niet van toepassing is. Of dat het geval is zal afhangen van de omstandigheden van het geval.

Wilt u weten of u met succes aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, neem dan contact op met een van onze huurrechtadvocaten.