Is het aanbrengen van een warmteverdeelmeter een dringende werkzaamheid waarvoor de woning mag worden ontruimd?

Sinds 1 juli 2019 zijn verhuurders niet meer gebonden aan de Warmtewet en geldt de regeling van artikel 7:259 BW weer. Op grond van dat artikel moeten verhuurders de kosten voor het leveren van warmte zo nauwkeurig mogelijk per individuele woning bepalen. Maar mogen zij huurders vragen om voor de daarvoor noodzakelijke werkzaamheden tijdelijk de woning te ontruimen? Daarom draaide het in de hiernavolgende zaak.

De feiten

In deze zaak stonden de verhuurder van een galerijflat en een individuele huurster bij de rechtbank in Rotterdam tegenover elkaar. In de galerijflat was een gezamenlijk stooksysteem aanwezig, waarvan 41% van de kosten gelijk over de huurders werd verdeeld. De variabele kosten (59% van de totale kosten) werden jaarlijks gebruiksafhankelijk berekend. Om het gebruik per woning te meten waren er op alle radiatoren warmteverdeelmeters geplaatst.

De variabele warmtekosten per huurder vertoonden echter grote, onverklaarbare verschillen. Zo waren er huurders die in een bepaald jaar meer dan 4.500 euro moesten afrekenen, terwijl andere huurders (waaronder de huurster in dit geding) in hetzelfde jaar slechts 285 euro moesten betalen. Huurders die duur uit waren, klaagden daarover bij de verhuurder. Omdat de verhuurder het niet redelijk vond om huurders meer dan 1.800 euro per jaar in rekening te brengen voor verwarmingskosten, bleef hij zelf met de extra kosten zitten.

De verhuurder liet daarom een ingenieursbureau onderzoek doen naar het stooksysteem. Dit bureau concludeerde dat de meters op de radiatoren goed functioneerden, maar dat er geen rekening werd gehouden met de warmte die werd afgegeven door de plint- en standleidingen in het gebouw. Het bureau stelde dat sommige woningen door hun ligging vaak geheel met de warmte van deze leidingen verwarmd konden worden, zonder dat de radiatoren gebruikt hoefden te worden. Omdat de warmteverdeelmeters op de radiatoren daardoor niets maten, was het variabele gebruik in deze woningen heel laag. En hoefden de huurders van die woningen maar een klein bedrag te betalen, terwijl zij wel gebruik maakten van warmte.

Omdat de warmte die afkomstig was van de leidingen nog niet werd gemeten adviseerde het ingenieursbureau om ook warmteverdeelmeters op de plintleidingen aan te brengen. Daar verzette de huurster zich tegen. Hierop vorderde de verhuurder bij de rechter de tijdelijke ontruiming van de woning, om de warmteverdeelmeters te kunnen aanbrengen.

Dringende werkzaamheden

De plicht van huurders om dringende werkzaamheden aan de woning te gedogen is geregeld in artikel 7:220 lid 1 BW, dat als volgt luidt:

“Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens artikel 56 van Boek 5 iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.”

Naast dit wetsartikel was er ook een bepaling uit de huurovereenkomst op deze situatie van toepassing. In de huurovereenkomst was namelijk het volgende opgenomen:

“De huurder gedoogt alle noodzakelijke onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan de woning en direct aangrenzende woningen en centrale voorzieningen die niet tot het einde van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld.”

Volgens de huurster was er in deze zaak geen sprake van dringende werkzaamheden, en ook niet van werkzaamheden die niet tot het einde van de huurovereenkomst konden worden uitgesteld. Volgens de verhuurder was er wél sprake van dringende werkzaamheden.

Wat zegt de rechtbank?

In de uitspraak startte de rechtbank met het omschrijven van het begrip ‘dringende werkzaamheden’. Volgens de rechtbank behoren tot dit begrip in elk geval ‘die reparaties die niet kunnen worden uitgesteld tot na het einde van de huur, maar ook werkzaamheden die nodig zijn om schade te herstellen of die tot doel hebben schade en daarmee nadeel te voorkomen.’

Vervolgens stelde de rechtbank dat de verhuurder in deze situatie schade leed. Door het ontbreken van de warmteverdeelmeters op de plintleidingen kon hij immers niet alle verwarmingskosten nauwkeurig en volledig in rekening brengen. Om te voorkomen dat de verhuurder schade zou blijven lijden, konden de werkzaamheden aan de plintleidingen niet worden uitgesteld.

De rechtbank is van oordeel dat sprake is van een dringende werkzaamheid en wees de vordering tot tijdelijke ontruiming  toe. De huurster kreeg nog wel de mogelijkheid om alsnog mee te werken aan het verzoek van de verhuurder.

Vragen?

Heeft u hier vragen over? Of een andere vraag over het huurrecht of over energierecht? Neem dan gerust contact op met een van onze advocaten.