Blogs

Huurrecht: nieuw model ROZ-overeenkomst winkelruimte geeft retailer sterkere positie

16/10/12 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 5 minuten

De Vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft een nieuw model voor zogenaamde 290-bedrijfsruimte gepubliceerd, in de volksmond: een nieuw winkelcontract. Met het vorige exemplaar werd 12 jaar gedaan, nu is er na 4 jaar een nieuw model.

De economische tijden klinken daarin zeker door: op allerlei punten is het model met de bijbehorende algemene bepalingen gunstiger voor de huurder geworden. Een overzicht van de meest in het oog springende wijzigingen.

De overeenkomst zelf bepaalt in het nieuwe artikel 1.7 dat (in lijn met de koop van onroerend goed) de opgegeven oppervlakte van de bedrijfsruimte een schatting betreft en dat over- of ondermaat geen verschil maakt voor de huurprijs. De huurder zal hier dus goed op moeten letten.

Er is verder in de nieuwe artikelen 4.6.1, 6.1 en 6.2 een systeem opgenomen voor verrekening van promotiekosten. Ook in artikel 4.8 komt dit weer terug, als onderdeel van de huurprijs. De berekening van deze kosten wordt beschreven in de algemene bepalingen. Als dit niet van toepassing is, moet dit daarom expliciet worden uitgesloten. In artikel 5.2 is een wijzigingsrecht van de verhuurder opgenomen voor de kosten van leveringen en diensten (‘servicekosten’).

In de nieuwe artikelen 10 en 11 kan worden aangegeven welke aan te brengen voorzieningen voor rekening van de huurder of de verhuurder zijn. Verder kan worden bepaald of deze deel uitmaken van het gehuurde en of deze moeten worden weggehaald aan het einde van de huurovereenkomst.

Verder is een artikel over asbest (artikel 12) opgenomen, waarin de verhuurder verklaart of hij ermee bekend is dat er asbest in het gehuurde is verwerkt. Dit houdt, zoals het artikel aangeeft, geen garantie in, maar voor de verhouding tussen mededelings- en onderzoeksplicht maakt dat uiteraard wel uit.

Dit is ook verwerkt in de algemene bepalingen waar het om gebreken gaat. Die omschrijving ligt nu dichter bij het wettelijke begrip. De verdeling doet sterk denken aan de verdeling van de mededelings- en onderzoeksplicht bij koop: wat verhuurder weet, moet hij zeggen. Maar huurder moet het gehuurde wel grondig inspecteren.

De omstandigheden waaronder de verhuurder aansprakelijk is voor schade, zijn uitgebreid ten gunste van de huurder. Hierbij valt met name op dat daar onder meer wordt begrepen een gebrek dat de verhuurder behoorde te kennen (niet: kende) en de huurder niet had kunnen ontdekken door onderzoek. Hier is dus invulling gegeven aan de (verdeling tussen) mededelings- en onderzoeksplicht.

Nieuw is dat de huurder veranderingen en toevoegingen soms zonder toestemming van de verhuurder mag aanbrengen. Dat moet dan nodig zijn voor de exploitatie van het bedrijf van de huurder en het mag geen wijzigingen brengen in de bouwkundige constructie en de technische installaties. Daar moet de verhuurder wel van tevoren over worden geïnformeerd.
Voor alle andere veranderingen is de toestemming van de verhuurder nodig.

Voor veranderingen aan de buitenzijde is altijd toestemming van de verhuurder nodig. Bij iedere werkzaamheid moet de huurder letten op de aanwezigheid van asbest; daarover moet dan worden overlegd met de verhuurder. Doorwerken zonder overleg bij het vinden van asbest leidt hoe dan ook tot schadeplichtigheid voor de huurder.

De regeling over huurprijswijziging is veranderd. De wat gekunstelde en ingewikkelde regeling over het tussen partijen benoemen van deskundigen is vervallen. Opgenomen is nu dat als partijen niet binnen 6 weken tot overeenstemming komen over te benoemen deskundige(n), dat aan de rechter kan worden verzocht.

De boete vanwege te late betaling is gematigd van 2% van het achterstallige bedrag per maand naar 1%, echter nog wel steeds met het minimum van EUR 300, -. Nieuw is dat de huurder deze boete kan ‘ontlopen’ als hij binnen de vervaldatum van de huur een ‘gemotiveerde vordering’ bij de verhuurder indient en deze daar niet binnen 4 weken op reageert.

De algemene boetebepaling is door verschillende rechters al eens ‘te onbepaald’ geacht, daarom kunnen nu alleen bij specifieke overtredingen boetes worden opgelegd.

Dit zijn de meest in het oog springende wijzigingen, die al met al gunstig voor de huurder zijn. Wel zal de huurder er goed op moeten letten of bepaalde regelingen wel noodzakelijk zijn. Zo niet, dan moeten deze wel uitgesloten worden, om onduidelijkheden te voorkomen.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.

Plaats zelf een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar alle blogs