Blogs

Huurder verhuurt woning onder aan toerist: boete van € 20.500,= voor eigenaar terecht?

25/07/19 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 9 minuten

In een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam staat de vraag centraal of de eigenaar van een woning een boete dient te betalen, omdat zijn huurder de woning heeft onderverhuurd aan een toerist. Het leerstuk van het functioneel daderschap lijkt de eigenaar goed van pas te komen of toch niet?

Onderverhuur in Amsterdam

Het onderverhuren van een woning in Amsterdam kan tegenwoordig een lucratieve aangelegenheid zijn. De reden hiervoor is de opmars van toeristen in Amsterdam die op zoek zijn naar een goed – en goedkoper – alternatief voor een hotel. De gemeente Amsterdam heeft per 1 januari 2019 geprobeerd dit nog scherper aan banden te leggen. Dit heeft zij gedaan door de termijn voor het (onder)verhuren van een woning aan toeristen de maximeren op een periode van 30 dagen. Dit was voorheen een termijn van 60 dagen. Bij overtreding van het aantal dagen kunnen hoge boetes het gevolg zijn. De vraag is echter of een dergelijke boete in alle gevallen terecht is. In deze zaak betoogt de eigenaar van de woning in ieder geval van niet.

Feiten

Eiser in deze zaak is een eigenaar van een woning in Amsterdam die zijn woning voor langere tijd (niet toeristisch) heeft verhuurd aan een huurder. Naar aanleiding van een aantal meldingen dat de woning constant werd verhuurd aan toeristen (zogenaamde zoeklichtmeldingen), hebben toezichthouders van de gemeente Amsterdam een bezoek gebracht aan de woning. Bij dit bezoek zijn twee toeristen aangetroffen in de woning. Deze verklaarden dat zij samen verbleven in de slaapkamer van de woning en dat zij deze voor acht nachten hadden geboekt via Airbnb. Toen zij aankwamen, verbleef een ander stel in de woonkamer. Dit stel was inmiddels niet meer aanwezig.

Eiser is vervolgens door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam (hierna: “verweerder”) aangeschreven waarin het voornemen bekend is gemaakt hem een boete op te leggen wegens overtreding van artikel 21 van de Huisvestingswet. Dit omdat de woning is onttrokken aan de woonruimtevoorraad. Eiser is volgens verweerder verantwoordelijk voor het rechtmatig gebruik van de woning, dus kan deze overtreding aan hem worden toegerekend.

Eiser heeft vervolgens een zienswijze tegen dit voornemen ingediend, maar verweerder heeft bij het primaire besluit toch de voorgenomen boete opgelegd. In het bestreden besluit heeft verweerder de boete gehandhaafd, waarna eiser beroep heeft ingesteld.

Woningonttrekking

Verweerder stelt zich op het standpunt dat er sprake is van woningonttrekking. Daarvoor is een vergunning vereist, tenzij 1) sprake is van vakantieverhuur, waarbij 2) de woning niet langer dan 60 dagen (inmiddels 30 dagen) per jaar aan maximaal vier personen wordt verhuurd 3) door de hoofdbewoner die daar zijn hoofdverblijf heeft. Doordat er geen privéspullen van eiser aanwezig waren, stelt verweerder zich op het standpunt dat hij daar niet zijn hoofdverblijf heeft. Eiser kan voor deze overtreding verantwoordelijk worden gehouden, omdat deze handeling aan hem toe te rekenen is. Hij is daarom niet direct de dader, maar een zogenaamd functioneel dader. Hij dient zich namelijk – volgens verweerder – te informeren over het gebruik van het verhuurde. Dit is slechts anders als hij aannemelijk maakt dat hij niet wist en niet kon weten dat de woning werd onderverhuurd aan toeristen. Eiser heeft naar de mening van verweerder onvoldoende toezicht gehouden.

Leerstuk functioneel daderschap

Eiser is van oordeel dat verweerder het leerstuk functioneel daderschap op onjuiste wijze toepast. Voor functioneel daderschap dient sprake te zijn van enige mate van zeggenschap en een zekere mate van wetenschap, aldus eiser. Hij had wel enige zeggenschap over de woning, maar niet over de gedragingen van huurder, en belangrijker is dat hij helemaal geen wetenschap had. Daarbij heeft hij de huurovereenkomst direct ontbonden toen hem bekend werd dat de woning werd onderverhuurd. Verder moeten volgens eiser, behalve dat de functioneel dader een zorgplicht heeft, ook de aard van het delict en de overige omstandigheden worden meegenomen en dient het leerstuk van het functioneel daderschap terughoudend toegepast te worden.

Volgens de rechtbank rust op de functioneel dader een zorgplicht ter voorkoming van de betreffende gedraging door anderen. Bekeken moet worden of hij in dat kader is tekortgeschoten in wat redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht. Volgens de jurisprudentie van de Afdeling bestaat de zorgplicht van een huiseigenaar eruit dat een eigenaar van een woning zich tot op zekere hoogte moet informeren over het gebruik dat van de woning wordt gemaakt. Ook dient hij – in geval van onrechtmatig gebruik – aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat de woning onrechtmatig werd gebruikt. In dat kader mag in redelijkheid van een huiseigenaar worden verwacht dat hij feitelijk toezicht houdt.

Zorgplicht

Eiser heeft in het kader van de zorgplicht aangevoerd dat hij zich wel voldoende heeft ingespannen om het gebruik van de woning te controleren, door zelf de woning bijna maandelijks te controleren en door de buurman en een kennis te vragen hem daarbij te helpen als hij er zelf niet was. Hij heeft concreet en actief toezicht gehouden. In dit kader voert eiser verder aan dat het begrijpelijk is dat hij niet specifiek heeft gecontroleerd op toeristenverhuur, omdat hij niet bekend was met de problematiek die hieromtrent in Amsterdam speelt. Het is ook veel moeilijker te constateren dan bijvoorbeeld een hennepplantage, omdat de woning bij toeristische verhuur niet wezenlijk anders wordt ingericht.

Oordeel rechtbank

De rechtbank geeft eiser hierin gelijk. Vaststaat namelijk dat hij de woning meerdere keren heeft gecontroleerd door er een bezoek te brengen. Daarnaast heeft eiser zijn buurman gevraagd een oogje in het zeil te houden. Tijdens alle bezoeken zag de woning er keurig uit en had eiser geen reden om aan te nemen dat sprake was van onrechtmatig gebruik. Er ontbreken echter vastleggingen in de vorm van rapportages of verslagen, waarin de exacte datum en tijd staan en waarin staat wat er tijdens de bezoeken is gecontroleerd en geconstateerd. Niet is bijvoorbeeld duidelijk hoe de woon- en slaapkamer tijdens de controles waren ingericht en of er persoonlijke spullen van de huurder zijn aangetroffen en hoeveel. Daar komt bij dat eiser, zoals hij heeft erkend, de woning niet specifiek heeft gecontroleerd op (onrechtmatig) gebruik voor toeristische verhuur. Bovendien is gebleken dat de buurman eerder al aan eiser had gemeld dat er wel eens onbekende derden bij de huurder op bezoek waren, zodat eiser daar extra alert op had moeten zijn. De rechtbank is hiermee van oordeel dat hij op de hoogte van de overtreding had moeten zijn en dus als overtreder aangemerkt kan worden op grond van het functioneel daderschap.

Matiging boete

De rechtbank ziet echter wel aanleiding om de boete te matigen op grond van bijzondere omstandigheden. De rechtbank is van oordeel dat de door eiser genoemde maatregelen die hij heeft getroffen om het rechtmatig gebruik van de woning te controleren, in dit geval wel maken dat sprake is van verminderde verwijtbaarheid. Hoewel dit niet voldoende was om niet als overtreder te kunnen worden aangemerkt, hadden deze concrete inspanningen naar het oordeel van de rechtbank wel aanleiding moeten zijn om de boete substantieel te matigen. Het besluit wordt daarom vernietigd en de boete wordt gematigd en bepaald op een bedrag van € 5.125,=.

Conclusie

Overtreden van het verbod om een woning te onderverhuren aan toeristen kan hoge boetes tot gevolg hebben. Deze overtreding is in beginsel aan de eigenaar toe te rekenen. Het is vervolgens aan de eigenaar van de woning om aan te tonen dat de overtreding niet aan hem toe te rekenen is. Dit kan hij bijvoorbeeld doen door aan te tonen dat hij voldoende toezicht heeft gehouden en zich daarom voldoende heeft ingespannen om gebruik van de woning te controleren. Hier worden echter – zoals uit deze uitspraak volgt – wel hoge eisen aan gesteld. Zo moeten de controles vastgelegd worden en dient de eigenaar specifiek te controleren op onrechtmatig gebruik voor (toeristische) verhuurd. De eigenaar in deze zaak heeft dat niet (voldoende) gedaan waardoor hij een hoge boete verschuldigd is.

Als u vragen heeft over dit onderwerp, kunt u contact opnemen met één van onze specialisten.

Voor een ander artikel over een bestuurlijke boete als straf voor Airbnb-verhuur verwijs ik u naar het volgende artikel: De bestuurlijke boete als straf op Airbnb-verhuur?

Plaats zelf een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar alle blogs