Huur van korte duur mogelijk bij noodsituatie?

Onderstaand wordt aan de hand van twee uitspraken besproken waar op gelet moet worden bij de huur van korte duur. De eerste uitspraak is van de Rechtbank Alkmaar en de tweede van de Rechtbank Rotterdam.

Noodsituatie

Bij gemeenten komt het voor dat woningen die in eigendom bij de gemeente zijn voor korte tijd worden verhuurd, bijvoorbeeld om een oplossing te bieden voor een noodsituatie. Het komt voor dat niet wordt nagedacht over de juridische consequenties die het sluiten van een daarmee gepaard gaande huurovereenkomst voor een dergelijke woning kan hebben.

Bescherming huurder

In de uitspraken van de rechtbank Alkmaar en de rechtbank Rotterdam is het voor de verhuurders mis gegaan. De betreffende verhuurders hadden geen uitdrukkelijke voorzieningen in hun overeenkomst opgenomen waarin wordt aangegeven dat naar aard van korte duur werd verhuurd en wat de omstandigheden waren op grond waarvan men tot de betreffende huurovereenkomsten was gekomen. Beide verhuurders probeerden van hun huurder af te komen, door aan te geven dat de woning te koop stond en dat men de woning vrij van huur wilden verkopen. De verhuurders stelden dat aan de huurders geen bescherming in de zin van de woonruimebepalingen zou toekomen omdat verhuurd zou zijn naar aard van korte duur. Beide rechters gingen daarin niet mee. Uit de huurovereenkomsten bleek niet dat was beoogd een uitzondering te maken op de regels van een reguliere verhuur van woningen. De huurders kregen dan ook huurbescherming.

Opnemen in huurovereenkomst

Er dient uitdrukkelijk in de huurovereenkomst opgenomen te worden dat er wordt verhuurd naar aard van korte duur. Ook moet de feiten en omstandigheden erbij worden vermeld. Ook moet blijken uit de huurovereenkomst dat er een uitzondering wordt gemaakt op het wettelijke regime van de artikelen 7:232 e.v. BW. Dat wettelijk regime bepaalt dat aan de huurder dwingendrechtelijke bescherming toekomt. Wordt dus niet overeengekomen dat naar aard van korte duur wordt verhuurd, wat een uitzondering op die wettelijke regel is, dan zit de verhuurder aan dat dwingendrechtelijke regime vast. En dat heeft ingrijpende consequenties. Om maar eens wat te noemen: de verhuurder kan niet zo gemakkelijk van de huurder af als dat hij van de huurder af zou kunnen als het wettelijk regime van woonruimtebepalingen niet van toepassing zou zijn, en de huurprijzenregeling is op de huurovereenkomst van toepassing. Kortom, een goede reden om stil te staan bij deze uitspraken, want voordat de verhuurder het weet, zit hij bijvoorbeeld voor lange tijd aan de huurder vast, terwijl dat bij verhuur naar aard van korte duur nu juist niet de bedoeling is.

Conclusie

Indien u van plan bent om een huurovereenkomst naar aard van korte duur aan te gaan, dient dit in de overwegingen van de overeenkomst uitdrukkelijk te worden opgenomen en dient dit vervolgens in de overeenkomst te worden uitgewerkt. Dit is maatwerk.