Het ontruimen van krakers: simpel of toch niet?

Bij de herontwikkeling van onroerend goed komt het regelmatig voor dat sprake is van een periode van leegstand voordat de herontwikkeling daadwerkelijk plaatsvindt. Het is dan mogelijk dat zogenoemde krakers een intrek nemen in het leegstaande pand. Wat kunt u dan doen en waar moet u op letten?

Ontruiming krakers stadsvilla Kampen

In een recente zaak bij de kort gedingrechter van de Rechtbank Overijssel ging het over een ontruiming van krakers van een stadsvilla in Kampen. In deze zaak was de gemeente Kampen eigenaar van voornoemde stadvilla. De krakers hebben het pand jaren geleden gekraakt, omdat het pand leeg stond. De gemeente Kampen heeft het pand vervolgens verkocht aan een projectontwikkelaar, maar nog niet geleverd. Voor die levering is de gemeente verplicht om het pand leeg en ontruimd op te leveren.

De gemeente Kampen heeft de krakers diverse malen gesommeerd om het pand te verlaten, maar dat hebben zij niet gedaan. Om die reden is de gemeente Kampen een ontruimingsprocedure gestart.

Kort geding ontruiming

Een vordering die strekt tot ontruiming van een gekraakt pand is in kort geding alleen toewijsbaar als van de eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Bovendien moet de belangenafweging, die de voorzieningenrechter moet maken, in het voordeel van de eiser uitvallen. Hieruit volgt al dat een vordering tot ontruiming niet zonder meer wordt toegewezen.

Spoedeisendheid

In deze zaak heeft de gemeente Kampen verschillende redenen aangevoerd voor haar spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming.

Volgens de gemeente verkeert het pand in slechte staat en kan de veiligheid van de opstal niet worden gewaarborgd zodat het pand moet worden gesloopt. Volgens de voorzieningenrechter heeft de gemeente Kampen niet aannemelijk gemaakt dat het pand nu gesloopt moet worden met het oog op de veiligheid.

Verder stelt de gemeente Kampen dat de sanering van de bodem door de eigenaar voor 5 december 2020 moet plaatsvinden, hetgeen volgt uit een beschikking van de Wet Bodembescherming. Verder is de houder van de omgevingsvergunning verplicht om binnen twee jaren na onherroepelijk worden van de vergunning de nieuwbouw te hebben afgerond. De gemeente Kampen geeft aan dat zij op grond hiervan veel haast heeft om te kunnen beginnen, aangezien anders die termijnen in gevaar komen. Op grond hiervan oordeelt de voorzieningenrechter dat de gemeente Kampen voldoende spoedeisend belang heeft.

De voorzieningenrechter oordeelt overigens wel dat als de gemeente eerder een ontruimingskortgeding had aangespannen, het maar de vraag was of de gemeente Kampen dat met succes had kunnen doen omdat er toen nog geen onherroepelijke vergunningen waren verstrekt.

Belangenafweging

Verder heeft de voorzieningenrechter de belangen van partijen afgewogen. Het belang van de krakers is gelegen in hun woonbelang c.q. huisrecht. Het huisrecht staat op zichzelf niet aan het opeisen van het pand door de gemeente Kampen in de weg. Het huisrecht geeft krakers slechts de mogelijkheid om in geval van een dreigende ontruiming deze eerst door een rechter te laten toetsen, hetgeen door middel van de ontruimingsprocedure het geval is.

Bij de belangenafweging stelt de voorzieningenrechter verder dat het doorgaans zo zal zijn dat het belang van de eigenaar zwaarder weegt, maar dat niet kan worden uitgesloten dat gelet op de zeer ernstige inbreuk op het huisrecht en de onomkeerbare gevolg van de ontruiming, het belang van de kraker in het concrete geval zwaarder weegt.

In dit geval is de voorzieningenrechter van oordeel dat het belang van de gemeente Kampen zwaarder weegt, omdat de plannen van de gemeente Kampen voldoende concreet en onderbouwd zijn en deze binnen afzienbare tijd uitvoerbaar zijn. Daarbij is van belang dat de krakers op de hoogte zijn van geweest van de besluitvorming rond het pand en zelfs bezwaar hebben gemaakt tegen de verleende sloopvergunning.

Conclusie

Uit deze uitspraak volgt dat het nog niet zo simpel is om krakers uit een pand te krijgen. De voorzieningenrechter oordeelt in dit geval wel dat de krakers hun pand moeten ontruimen, maar dat was waarschijnlijk niet het geval geweest als de vereiste vergunningen nog niet onherroepelijk waren.

Indien een pand tijdelijk leeg staat, bijvoorbeeld omdat de eigenaar zoals in onderhavige zaak in afwachting is voor benodigde vergunningen, is het uiteraard het veiligst om krakers überhaupt geen kans te geven het pand te kraken. Dit kan bijvoorbeeld door anti-kraakbewoning te regelen of door het pand te laten beveiligen door middel van bijvoorbeeld camera’s en hekken.

Mocht u vragen hebben over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met een van onze advocaten overheidsrecht of vastgoedrecht.