Gemengde huurovereenkomst gebouwencomplex; splitsing in huurovereenkomsten met verschillende huurregimes

Een gebouwencomplex wordt aan huurster verhuurd als woon- en werkruimte voor haar leden. In de verschillende gebouwen is zowel woonruimte als 290 bedrijfsruimte en 230a bedrijfsruimte gerealiseerd.

De vraag die kwam bovendrijven was of in een geval waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte, 230a bedrijfsruimte of 290 bedrijfsruimte, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten.

Het antwoord op die vraag hangt volgens de Hoge Raad af van alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het gebruik door de huurder. Gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin die vraag aan de orde is, komt daarbij, aldus nog steeds de Hoge Raad, op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe, ook niet aan de omstandigheid dat sprake is van een zodanige samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt.

Het Gerechtshof Den Haag had geoordeeld dat, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde en hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van de zaak voor ogen stond, splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimten niet mogelijk is. Daarbij heeft het Hof in aanmerking genomen de omstandigheid dat het gebouwencomplex bestemd is te worden gebruikt als woon-werkobject door de leden van huurster. In dat verband heeft het Hof tevens acht geslagen op de doelstelling van huurster, alsmede op de eventuele gevolgen van splitsing en de dan resterende mogelijkheden voor gebruik overeenkomstig die bestemming. Het Hof heeft tenslotte die omstandigheden afgewogen tegen de omstandigheid dat het gebruik van de onderdelen van het complex als café respectievelijk restaurant, ofschoon niet in strijd met de huurovereenkomst, evenmin in direct verband staat met de doelstelling van huurster. Het oordeel van het Hof getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting, aldus de Hoge Raad.