Eigenaar van aangeschafte parkeerplaats of toch niet?

Een (eigen) parkeerplaats bij een appartement of woning in Amsterdam is iets waar menig persoon erg blij mee zou zijn. Je hoeft je dan namelijk nooit druk te maken over het wel of niet kunnen parkeren van je auto. Wanneer vervolgens (ineens) blijkt dat een parkeerplaats -waarvan jij dacht dat je eigenaar was – mogelijk niet van jou is, leidt dit vanzelfsprekend tot ongenoegen. In een recent geschil was dit zelfs aanleiding om een procedure aanhangig te maken bij de rechtbank Amsterdam.

Aktes van levering

De heer X is op 23 februari 1999 eigenaar geworden van een appartement in Amsterdam (hierna: “appartement 1”) met bijbehorende parkeerplaats, te weten parkeerplaats 1. De heer X is vervolgens op 29 december 1999 ook eigenaar geworden van een naastgelegen appartement (hierna: “appartement 2”), welk appartement ook een eigen parkeerplaats heeft, te weten parkeerplaats 2.

De heer X heeft appartement 1 vervolgens in 1999 verkocht en in 2000 geleverd aan zijn schoonzoon. In de akte van levering is opgenomen dat appartement 1 wordt geleverd met parkeerplaats 2. De schoonzoon heeft appartement 1 met parkeerplaats 2 vervolgens in 2005 verkocht en geleverd aan de eiser in de onderhavige zaak. De heer X heeft zijn auto sinds 1999 altijd op parkeerplaats 2 geparkeerd en de schoonzoon (en later eiser in deze zaak) hebben hun auto altijd op parkeerplaats 1 geparkeerd.

Vervolgens heeft de heer X zijn appartement in 2018 laten taxeren, waarna de taxateur tot de ontdekking komt dat er een fout staat in de aktes van levering. In de akte van appartement 1 staat namelijk dat de heer X eigenaar is van parkeerplaats 2 en in de akte van appartement 2 staat dat eiser eigenaar is van parkeerplaats 1. De heer X heeft hierop aan eiser medegedeeld dat zijn notaris in overleg met het Kadaster de fout zal herstellen, maar hier de toestemming van eiser voor nodig heeft.

Eiser heeft geen toestemming gegeven om de eigendomsinformatie in het Kadaster aan te (laten) passen en heeft op zijn beurt de heer X gesommeerd om parkeerplaats 2 te ontruimen. De heer X heeft hier geen gevolg aan gegeven, waarna eiser een procedure aanhangig heeft gemaakt.

Uitleg van notariële akten

Eiser vordert bij de rechtbank Amsterdam om de heer X – op straffe van dwangsommen – te verbieden parkeerplaats 2 te gebruiken en hem te gebieden deze parkeerplaats leeg en bezemschoon aan hem op te leveren.

De rechtbank gaat allereerst in op de uitleg van notariële akten die strekken tot levering van registergoederen, waaronder dus een parkeerplaats. De rechtbank oordeelt – in lijn met vaste rechtspraak – dat de bedoeling van partijen moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De reden hierachter is gelegen in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit: derden moeten kunnen afgaan op wat in een, in de openbare registers ingeschreven, akte is vermeld.

Haviltex maatstaf

In het onderhavige geval ziet het geschil niet op wat er in de akte is vermeld, maar op de vraag of de heer X – en later de schoonzoon – daadwerkelijk hebben bedoeld dat  parkeerplaats 2 zou worden overgedragen. De rechtbank verwijst vervolgens naar een arrest van de Hoge Raad, waarin de Hoge Raad – kortgezegd – heeft geoordeeld dat niet alleen de inhoud van de overeenkomst van belang is, maar ook wat partijen bedoeld hebben en wat zij redelijkerwijs met de overeenkomst van elkaar mochten verwachten (de zogenaamde Haviltex-maatstaf).

Dit betekent dat ondanks dat in de notariële akten is neergelegd dat parkeerplaats 2 aan schoonzoon respectievelijk aan eiser werd geleverd, toch de bedoeling van partijen voorop dient te staan bij de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen.

Oordeel rechtbank

De rechtbank oordeelt dat eiser niet heeft betwist dat de parkeerplaatsen in de parkeergarage zijn voorzien van een nummer dat correspondeert met het huisnummer van het appartement. Hoewel in de leveringsakte van de heer X met de schoonzoon staat dat parkeerplaats 2 aan de schoonzoon wordt overgedragen, hebben zij niet op deze wijze gehandeld. De heer X is zijn auto blijven parkeren op parkeerplaats 2. Schoonzoon heeft zijn auto altijd geparkeerd op parkeerplaats 1. Het is daarom aannemelijk dat de heer X en schoonzoon hebben bedoeld om parkeerplaats 1 over te dragen aan schoonzoon, maar per abuis in de leveringsakte parkeerplaats 2 is opgenomen. De rechtbank stelt vast dat eiser bij de bezichtiging te horen heeft gekregen dat parkeerplaats 1 van hem was en hij heeft zijn auto ook altijd op deze plek geparkeerd. Hij ging er dus zelf ook vanuit dat dat zijn parkeerplaats was. Pas toen de heer X hem over de fout in het Kadaster informeerde, heeft eiser zich op het standpunt gesteld dat hij eigenaar was van parkeerplaats 2.

Op basis hiervan oordeelt de rechtbank dat niet aannemelijk is dat de heer X en schoonzoon – en later schoonzoon en eiser – de bedoeling hadden om parkeerplaats 2 in eigendom over te dragen. De vordering van eiser wordt om deze reden afgewezen.

Conclusie

Van belang is om in ogenschouw te nemen dat niet alleen de tekst van een overeenkomst van belang is, maar dat ook de partijbedoelingen bij een (gesloten) overeenkomst een grote rol spelen. In het onderhavige geval heeft de rechtbank geoordeeld dat de partijbedoelingen prevaleren boven de tekst van de overeenkomst, waardoor eiser – hoewel dit wel schriftelijk was overeengekomen – geen eigenaar is geworden van parkeerplaats 2.

Heeft u vragen over bovenstaande uitspraak of heeft u hulp nodig bij het opstellen van een overeenkomst dan wel het beoordelen daarvan, neemt u dan contact op met één van onze specialisten.