Een jaar Corona-rechtspraak in het huurrecht: de tussentijdse balans

In maart vorig jaar is de eerste rechtspraak (al) verschenen over huurders die hun huurbetalingsverplichting aan de verhuurder niet (ten volle) konden of wilden nakomen. Nu, ruim een jaar verder, is het tijd om de balans op te maken van wat deze rechtspraak heeft opgeleverd.

Huurkorting

Diverse huurders hebben getracht om (gedeeltelijk) onder hun huurbetalingsverplichting uit te komen. Met overwegend succes: aanspraken op huurkorting (vermindering van de huur) zijn gehonoreerd op grond van meerdere argumenten.

Gebrekenregeling, onvoorziene omstandigheden en nadeelstoerekening

Het merendeel van de huurkortingen is toegewezen op grond van de zogenoemde gebrekenregeling, onvoorziene omstandigheden of de redelijkheid en billijkheid.

De genomen overheidsmaatregelen kunnen leiden tot een genotsvermindering van het gehuurde die niet aan de huurder is toe te rekenen. Dit kan worden gekwalificeerd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Voor zover de vordering niet op grond van de gebrekenregeling kan worden toegewezen kiezen rechters er vaak voor om de huurkorting op grond van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden of vanwege strijdigheid met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid toe te wijzen.

Gelet op de vele uitspraken heeft de rechtbank te Roermond prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld over de toepasbaarheid van deze wetsartikelen ten aanzien van de Corona-pandemie alsmede hoe het nadeel dat door de huurder wordt geleden door de Corona-pandemie moet worden bepaald. Kort gezegd; welk risico over de huurder en verhuurder dient te worden verdeeld (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982). Deze vragen zijn nog niet beantwoord door de Hoge Raad.

Verrekening in de huursom

Over de vraag hoe de hoogte van de huurkorting moet worden bepaald, heeft de Rechtbank Amsterdam eerder dit voorjaar een zeer bruikbaar vonnis gewezen (ECLI:NL:RBAMS:2021:937). De rechtbank kwam tot het oordeel dat de omzetten van de betreffende huurder voor wat betreft de jaren 2019 en 2020 met elkaar vergeleken moeten worden. De huur werd voor een evenredig deel tussen huurder en verhuurder in de huursom verrekend, wat in dat concrete geval resulteerde in een huurkorting van 37,5% (het omzetverlies bedroeg 75%).

NOW-regeling; TVL-subsidie

Bij deze huurkorting dient  volgens de rechtbank Amsterdam ook de vraag beantwoord te worden of en hoe door de overheid verleende steun in de berekening terug moet komen. Dat was voor wat betreft de tegemoetkoming uit hoofde van de NOW-regeling niet het geval omdat die subsidieregeling ziet op de loonkosten van bedrijven, maar wel dient rekening te worden gehouden met de TVL-subsidie: de Tegemoetkoming Vaste Lasten.

Compensatie

De Hoge Raad zal zich uitspreken over de door de Rechtbank Roermond gestelde prejudiciële vragen en daarmee de (rechts)praktijk een grote dienst bewijzen. Immers: door de (rechts)praktijk handvatten te bieden op deze punten weten huurders en verhuurders (eerder) of a) een eventueel beroep op de gebrekenregeling of onvoorziene omstandigheden kans van slagen heeft en b) aan de hand van welke factoren en op welke wijze het nadeel kan worden bepaald waarin de huurder in de vorm van huurkorting moet worden gecompenseerd. Duidelijk zal dan ook worden in hoeverre de tot nu toe op dit gebied verschenen gerechtelijke uitspraken juist en voor de toekomst houdbaar/relevant zijn. In een van de volgende bijdragen zal aan de uitspraak van de Hoge Raad zeker aandacht worden besteed!

Huurkortingsvraagstukken

Verhuurt u (of uw gemeente) (commercieel geëxploiteerd) onroerend goed en loopt u tegen huurkortingsvraagstukken aan? Neem dan contact op met een van onze huurrechtspecialisten.