Dient een huurder bemiddelingskosten aan een verhuurmakelaar te betalen?

In 2015 heeft de Hoge Raad bepaald dat een verhuurmakelaar die als bemiddelaar heeft opgetreden onder bepaalde omstandigheden geen bemiddelingskosten in rekening mag brengen bij de huurder. De rechtbank Gelderland heeft dit arrest van de Hoge Raad onlangs bevestigd.

Bemiddelingskosten huurwoning: hoe zat het ook alweer?

De Hoge Raad heeft op 16 oktober 2015 antwoord gegeven op een aantal prejudiciële vragen met betrekking tot de bemiddelingskosten van een verhuurmakelaar (bemiddelaar). De Hoge Raad heeft die prejudiciële vragen als volgt beantwoord:

• In beginsel heeft een overeenkomst tussen de verhuurder en de bemiddelaar waarbij de verhuurder het recht verkrijgt om woonruimte te huur aan te bieden op een website van de bemiddelaar, te gelden als een bemiddelingsovereenkomst. Daarop is artikel 7:427 BW artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing.
• Het maakt voor de beantwoording van vraag 1 geen verschil of de verhuurder de bemiddelaar benadert, of omgekeerd.
• Het voorgaande is alleen anders wanneer de bemiddelaar stelt en zo nodig bewijst dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ fungeert. Dat wil zeggen dat de beheerder van de website de aspirant verhuurder en aspirant huurder niet van elkaar afschermt, en het hen dus niet onmogelijk maakt met elkaar in contact te treden om over de totstandkoming van de huurovereenkomst te onderhandelen.
• Voor de beantwoording van vraag 1 maakt het wel verschil of de bemiddelaar in de advertentie van de woonruimte vermeldt dat de aspirant huurder contact moet opnemen met de verhuurder, mits diens contactgegevens in de advertentie zijn vermeld.

Onverschuldigde bemiddelingskosten

In de zaak die heeft gespeeld bij de rechtbank Gelderland, uitspraak van 7 februari 2018, heeft de kantonrechter geoordeeld over de vraag of een huurder de bemiddelingskosten onverschuldigd heeft betaald aan een verhuurmakelaar.

Bezichtiging via Nederwoon

De huurder dient in september 2013 bij een verhuurmakelaar een aanvraag in om een huurwoning te mogen bezichtigen. Op die aanvraag heeft de verhuurmakelaar aan de huurder laten weten dat hij zich bij Nederwoon moet inschrijven om de woning te kunnen bezichtigen. Op 12 oktober 2013 schrijft de huurder zich in bij Nederwoon en komt tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst tot stand. Die overeenkomst houdt in dat Nederwoon de opdracht aanvaardt om geschikte woonruimte te vinden en dat Nederwoon helpt bij de totstandkoming van de huurovereenkomst met de verhuurder. Op 22 oktober 2013 wordt de huurovereenkomst door de huurder en verhuurders ondertekend. In de huurovereenkomst is onder meer een bepaling opgenomen dat de verhuurders op grond van een vastgoedmanagementovereenkomst vertegenwoordigd worden door Nederwoon. De huurder moet op grond van de bemiddelingsovereenkomst en de daarbij behorende algemene voorwaarden € 629,20 aan bemiddelingskosten en € 96,80 aan administratiekosten aan Nederwoon betalen.

Nietig beding

De gemachtigde van de huurder verklaart bij brief van 22 maart 2017 het contractuele beding tot betaling van de bemiddelings- en administratiekosten nietig. Zij verzoekt om het onverschuldigde betaalde bedrag terug te betalen aan de huurder. Nederwoon kan zich niet in die verklaring vinden en voert aan dat de huurder heeft ingestemd met de algemene voorwaarden. In die voorwaarden is opgenomen dat de huurder een vergoeding voor de door Nederwoon verrichte werkzaamheden moet betalen op het moment dat het is gelukt is om een geschikt huurwoning te vinden. Ook zijn de kosten door de huurder zonder protest betaald, was er geen sprake van bemiddeling voor de verhuurder en voor zover al sprake was van een bemiddelingsovereenkomst, is volgens Nederwoon de vordering tot vernietiging verjaard.

Oneerlijk beding

De rechtbank heeft allereerst beoordeeld of sprake is van een oneerlijk beding in de zin van de Europese Richtlijn 93/13 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. In dat kader is het volgens de rechtbank van belang dat de tekst van het betreffende beding, waarin staat dat de huurder een vergoeding voor de door Nederwoon verrichte werkzaamheden moet betalen door Nederwoon was vastgesteld. De huurder heeft daarop geen invloed kunnen uitoefenen. Het feit dat de huurder geen gebruik had hoeven maken van de dienst van Nederwoon, doet daar niet aan af.

Onduidelijk kernbeding

Volgens de kantonrechter heeft Nederwoon, mede gelet op het voorgaande, het arrest van de Hoge Raad en het bepaalde in de artikelen 7:425 j°. 7:417 lid 4 BW, het kernbeding onduidelijk geformuleerd. Volgens de kantonrechter is niet duidelijk waarvoor de huurder betaalt, terwijl op grond van artikel 6:238 lid 2 BW bedingen duidelijk en begrijpelijk moeten zijn opgesteld.

Onredelijk bezwarend

De kantonrechter vindt dat het beding, waarop de betaling van de huurder is gebaseerd, onredelijk bezwarend is in de zin van de Richtlijn. Dit zorgt ervoor dat de kantonrechter verplicht is om het beding (ambtshalve) te vernietigen. De voltooiing van de verjaring kan daar volgens de kantonrechter niet aan afdoen.

Restitutie bemiddelingskosten

Vervolgens gaat de kantonrechter na of de huurder recht heeft op terugbetaling van de door haar betaalde bemiddelingskosten. In dat kader stelt de kantonrechter vast dat in de algemene voorwaarden van Nederwoon onder meer is opgenomen dat Nederwoon de woonruimte van de verhuurder op haar website presenteert, marketingkosten in rekening kan brengen en op verzoek van de verhuurder een credit-check kan uitvoeren. Deze werkzaamheden staan haaks op hetgeen wat Nederwoon in de algemene voorwaarden heeft opgenomen. Daarin staat dat Nederwoon enkel bemiddelt voor de belangen van de huurder. Gelet op die achtergrond is de kantonrechter van oordeel dat, conform het arrest van de Hoge Raad en gelet op het bepaalde in de artikelen 7:425 en 7:417 lid 4 BW sprake is van het dienen van twee heren. Het gaat om een rechtshandeling die strekt tot huur of verhuur van een onroerende zaak, en de huurder is een natuurlijk persoon als bedoeld in artikel 7:408 lid 3 BW. Dit betekent volgens de kantonrechter dat de huurder de bemiddelingskosten onverschuldigd heeft betaald. Dit geldt eveneens voor de administratiekosten, nu deze afhankelijk zijn van de bemiddeling.

Geen bemiddelingskosten bij dienen twee heren

Voor de beantwoording van de vraag of een huurder bemiddelingskosten verschuldigd is dient met name te worden gekeken naar het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 en naar de artikelen 7:425 en 7:417 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek. Daaruit volgt dat indien sprake is van een bemiddelingsovereenkomst, de verhuurmakelaar twee heren dient en de huurder en de verhuurder onderling geen contact met elkaar hebben gehad de verhuurmakelaar geen bemiddelingskosten in rekening mag brengen.

De beoordeling van de kantonrechter is in dit geval in lijn met het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015.

Heeft u te maken met bemiddelingskosten of heeft u vragen over huur? Neem dan contact met ons op.