De vrijheid om de onderhandelingen af te breken of toch niet?

In een recent gepubliceerd arrest van het gerechtshof Den Haag deed zich de vraag voor of een woningbouwcorporatie verplicht was om verder in onderhandeling te treden met een aannemer over de bouw van 240 woningen. Kon de woningbouwcorporatie de onderhandelingen zomaar afbreken?

Afbreken onderhandelingen

Partijen zijn vrij om met elkaar in onderhandeling te treden. Indien partijen met elkaar in onderhandeling treden, dan ontstaat er tussen partijen een rechtsverhouding. De rechtsverhouding van onderhandelende partijen is onderworpen aan de eisen van de redelijkheid en billijkheid.

Het staat partijen in beginsel ook vrij om de onderhandelingen tussentijds af te breken. Op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij of in verband met de omstandigheden van het geval, kan het zo zijn dat het onaanvaardbaar is om de onderhandelingen af te breken. Hierbij moet onder andere rekening worden gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de afbrekende partij en de wijze waarop en de mate waarin deze partij tot het ontstaan van het vertrouwen zou hebben bijgedragen. Bovendien kan het van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan.

Contractuele afspraak

In de zaak die speelde bij het gerechtshof Den Haag was tussen de aannemer en de woningbouwcorporatie afgesproken dat de aannemer 60 innovatieve woningen zou bouwen bij wijze van pilot, waarna 240 woningen zouden volgen. Voor de invulling van de bouw van die 240 woningen zouden partijen nog nader met elkaar in overleg treden.

Verder onderhandelen

De aannemer stelt dat de woningbouwcorporatie na de bouw van de 60 woningen met de aannemer in overleg had moeten treden over de bouw van de 240 woningen. Ook stelt de aannemer dat de woningbouwcorporatie een project had moeten aandragen waarin 240 woningen gebouwd konden worden en dat zij vervolgens een bouwteamovereenkomst met haar had moeten sluiten om te komen tot een prijs en een ontwerp. Ten slotte stelt de aannemer dat de woningbouwcorporatie een opdracht had moeten geven voor de bouw van 240 woningen. De woningbouwcorporatie betwist dat sprake is van een dergelijke overeenkomst c.q. contractuele verplichting om te onderhandelen en een opdracht aan de aannemer te verstrekken.

Overeenstemming overeenkomst?

Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Of een overeenkomst tot stand is gekomen is in de praktijk niet altijd duidelijk. Het is namelijk mogelijk dat tussen partijen een overeenkomst tot stand komt ook als partijen het niet over alle onderdelen van de overeenkomst eens zijn. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien partijen overeenstemming hebben bereikt over alle essentialia van de overeenkomst.

Het hof stelt voorop dat de aannemer niet stelt dat partijen al overeenstemming hadden bereikt over de essentialia van de vervolgopdracht voor de bouw van 240 woningen. Het hof hoeft dus niet te oordelen over de vraag of tussen de aannemer en de woningbouwcorporatie overeenstemming is bereikt over de essentialia van de overeenkomst.

Onvoorziene omstandigheden

Het hof laat de vraag of op de woningbouwcorporatie de gestelde contractuele verplichting rustte in het midden. Het hof overweegt dat de eisen van de redelijkheid en billijkheid met zich meebrengen dat een partij niet is gehouden verder te onderhandelen over de beoogde overeenkomst indien zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan die het afbreken daarvan rechtvaardigen (De Ruijterij/MBO Ruiters).

De woningbouwcorporatie heeft gesteld dat zij door een aantal onvoorziene omstandigheden niet gehouden was om verder te onderhandelen. De woningbouwcorporatie stelt dat het feitelijk onmogelijk was om een locatie of project aan te dragen waarin 240 woningen gebouwd konden worden, dat de marktomstandigheden (na de opleveringen van de 60 woningen in 2010) sterk waren gewijzigd als gevolg van de kredietcrisis en haar mogelijkheden werden beperkt door nieuwe regelgeving (o.a. verhuurdersheffing en Woningwet)

Gelet op de onvoorziene omstandigheden was de woningbouwcorporatie niet langer gehouden om verder te onderhandelen over de beoogde opdracht van de 240 woningen, omdat deze omstandigheden het afbreken van de onderhandelingen rechtvaardigt. Van de woningbouwcorporatie kon in redelijkheid niet worden gevergd dat zij verder zou onderhandelen nu duidelijk was geworden dat zij gelet op deze omstandigheden geen opdracht kon geven voor de 240 woningen.

Conclusie

Het staat partijen in beginsel vrij om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen dan wel de omstandigheden van het geval onaanvaardbaar is.

Indien u de onderhandelingen wenst af te breken of de onderhandelingen door de wederpartij worden afgebroken dan is het raadzaam om juridisch advies in te schakelen, omdat het afbreken mogelijk onaanvaardbaar is dan wel tussen partijen reeds een overeenkomst tot stand is gekomen.

Als u vragen heeft over dit onderwerp of andere zaken, neemt u dan contact op met een van onze specialisten.