Blogs

De vraag of sprake is van bruikleen of huur is niet altijd van belang

19/09/19 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 10 minuten
Bron: http://www.tuin-denhelder.nl

 

De gemeente Den Helder heeft in 2017 de overeenkomsten met Rob Scholte opgezegd voor het voormalig postkantoor te Den Helder dat aan Rob Scholte in gebruik was gegeven. De rechtbank, sector kanton heeft op 18 september 2019 een oordeel gegeven over de vraag of die opzeggingen terecht zijn geweest.

Ontruimingsvonnis

Tussen Rob Scholte (hierna: “Scholte”) en de gemeente zijn overeenkomsten gesloten voor het in gebruik geven van het voormalig postkantoor in de gemeente Den Helder als atelier en museum. In 2017 zijn de overeenkomsten door de gemeente opgezegd. Scholte heeft zich verzet tegen deze opzegging van de overeenkomsten waarna er door de gemeente getracht is om in kort geding een ontruimingsvonnis te verkrijgen. De ontruiming is afgewezen. Na dit vonnis heeft ons kantoor de gemeente Den Helder in deze kwestie bijgestaan. Er is bij de rechtbank een bodemprocedure opgestart waarin is gevorderd om voor recht te verklaren dat de overeenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd althans rechtsgeldig zijn ontbonden. Op 18 september 2019 is de uitspraak gewezen

Rechtsgeldige opzegging?

Rob Scholte heeft betoogd dat van een rechtsgeldige opzegging geen sprake kon zijn aangezien sprake was van huurovereenkomsten. Het primaire standpunt van de gemeente was dat sprake is van bruikleen en als geen sprake is van bruikleen sprake is van huur ex artikel 7:230a BW. In beide gevallen zouden de overeenkomsten terecht zijn opgezegd.

Gebonden aan verwijzingsvonnis?

De rechtbank heeft geoordeeld dat de zaak moet worden verwezen naar de rechtbank, sector kanton omdat naar het oordeel van de rechtbank sprake zou zijn van huur. De gemeente heeft betoogd dat de rechtbank, sector kanton niet aan dit oordeel gebonden is.

De kantonrechter oordeelt dat zij niet aan het oordeel van de verwijzingsrechter gebonden is. De vraag of sprake is van bruikleen of huur kan naar het oordeel van de kantonrechter in het midden blijven hoewel de kantonrechter wel van oordeel is dat uit de overeenkomsten zelf en de latere correspondentie tussen partijen kan worden afgeleid dat hen bij het aangaan van de overeenkomst bruikleen voor ogen heeft gestaan.

In het midden kan blijven of sprake is van bruikleen of huur, omdat in dit geval sprake is van huur ex artikel 7:230a BW. Van de mogelijkheid van ontruimingsbescherming die artikel 7:230a BW biedt, is door Scholte geen gebruik gemaakt. Hij was naar het oordeel van de kantonrechter dus gehouden het pand op uiterlijk 30 juni 2017 leeg en ontruimd aan de gemeente op te leveren.

Welk huurregime?

De kantonrechter gaat uitgebreid in op de vraag waarom sprake is van huur ex artikel 7:230a BW en geen sprake is van huur van woonruimte of huur ex artikel 7:290 BW.

Het antwoord op deze vraag is van belang voor de uitkomst van de procedure. Een opzegging op grond van artikel 7:230a BW hoeft geen gronden te bevatten. Dit terwijl een opzegging bij de andere huurregimes (woonruimte of huur ex artikel 7:290 BW) gronden dient te bevatten voor de opzegging en de rechter ook toetst of aan de opzeggingsgronden is voldaan.

Voor het antwoord op de vraag welk huurregime op een huurovereenkomst van toepassing is, is volgens de kantonrechter in elk geval de bestemming van het gehuurde van belang. In dat verband is niet alleen relevant wat in de huurovereenkomst ten aanzien van de bestemming is bepaald maar ook wat partijen, mede in aanmerking de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.

Huur van woonruimte?

Volgens Scholte was sprake van huur van woonruimte, omdat Scholte met zijn gezin in het voormalig postkantoor woonde en de gemeente daarvan in elk geval vanaf 2014 op de hoogte was. Hierdoor zou de huur niet rechtsgeldig opgezegd zijn, laat staan geëindigd.

De kantonrechter overweegt dat beide overeenkomsten zien op ruimten in een voormalig postkantoor, dus een bedrijfsgebouw en geen woning. Uit de omstandigheid dat Scholte zelf woonvoorzieningen in het pand heeft aangebracht, zoals een keuken en een badkamer, volgt al dat het pand bij aanvang van de huur voor bewoning niet geschikt was. De overeenkomsten zijn tot stand gekomen in het kader van het broedplaatsenbeleid met het oog op het faciliteren en stimuleren van culturele initiatieven.

Uit de atelierovereenkomst volgt dat het gehuurde in gebruik is gegeven als broedplaats voor kunst en cultuur. In de museumovereenkomst is opgenomen dat de ruimte als expositieruimte dient te worden gebruikt. Het pand is ook als atelier en museum in gebruik genomen. De woonplaats van Scholte was elders. Uit niets blijkt volgens de kantonrechter dat partijen bij aanvang van de overeenkomsten voor ogen heeft gestaan het pand als woonruimte te bestemmen. De enkele omstandigheid dat het pand op enig moment mede als woning is gebruikt en de gemeente daarvan op de hoogte is geweest, kan aan de overeengekomen bestemming niets veranderen. De kantonrechter voegt daaraan toe dat de gemeente met die bewoning nooit heeft ingestemd en heeft getracht daartegen op bestuursrechtelijke wijze op te treden. Bovendien geldt dat een huurder niet (eenzijdig) kan bewerkstelligen dat het toepasselijke huurregime wijzigt door het gehuurde op een andere wijze te gaan gebruiken dan partijen waren overeengekomen.

Huur bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW?

Scholte heeft verder betoogd dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Daarvan is sprake als het pand bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal heeft voor rechtstreekse levering van roerende zaken of diensten aanwezig is.

De kantonrechter overweegt dat het niet alleen relevant is wat in de huurovereenkomst ten aanzien van de bestemming is bepaald, maar ook wat partijen mede in aanmerking de inrichting van het gehuurde omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.

Welk huurregime voor het atelier?

De kantonrechter overweegt dat volgens de tekst van de atelierovereenkomst het de bedoeling van partijen was om het pand te gebruiken in het kader van het broedplaatsenbeleid van de gemeente. Scholte heeft zelf verklaard dat hij het atelier gebruikte voor het vervaardigen en verzamelen van kunstwerken. Voor zover het partijen bij het aangaan van de overeenkomst al voor ogen heeft gestaan dat vanuit het atelier ook verkoop zou plaatsvinden, geldt dat het gehuurde niet beschikte over een voor het publiek toegankelijk lokaal. Er is dus geen sprake van huur ex artikel 7:290 BW, maar – als sprake is van huur -betreft het huur ex artikel 7:230a BW.

Welk huurregime voor het museum?

Ten aanzien van het museumgedeelte volgt volgens de kantonrechter uit de overeenkomst dat de expositie van kunst voorop stond. Dat past ook bij het wezen van een museum, te weten het verzamelen, het bewaren en het tentoonstellen van (in dit geval) kunstwerken.

Alle bepalingen van artikel 14 van de overeenkomst hebben volgens de kantonrechter betrekking op het gebruik van het pand. In slechts één bepaling wordt gerefereerd aan verkoop van de kunstwerken waarbij het dan ook nog gaat om “mogelijke” verkoop.

In dit geval moet de verkoop van kunst volgens de kantonrechter dan ook als een ondergeschikt element van de overeenkomst en van hetgeen partijen bij het aangaan daarvan voor ogen stond, worden beschouwd. Van middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW kan, zo overweegt de kantonrechter, alleen sprake zijn indien het gaat om verkoop aan particulieren, dus detailhandel. Uit de overgelegde grootboekrekeningen zou weliswaar afgeleid kunnen worden dat kunstwerken zijn verkocht, maar daaruit blijkt niet dat sprake was van verkoop aan (overwegend) particulieren. Zoals de gemeente volgens de kantonrechter onvoldoende weersproken heeft aangevoerd, waren bij de tentoongestelde kunstwerken geen prijskaartjes te zien. Scholte heeft zelf verklaard dat hij zijn kunstwerken verkocht aan andere musea en dat mogelijke kopers zich bij hem moesten vervoegen om een kunstwerk te kunnen kopen. Gelet hierop kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden gezegd dat sprake was van detailhandel. Ook is volgens de kantonrechter van plaatsgebondenheid geen sprake. Scholte is gelet op zijn klantenkring, voor de verkoop van zijn kunstwerken niet afhankelijk van de locatie van het voormalig postkantoor. Indien sprake is van huur betreft het dus huur ex artikel 7:230a BW.

Ontruimingskosten en opslagkosten

Daarnaast heeft de gemeente nog gevorderd dat de ontruimingskosten, opslagkosten en de achterstallige betalingen voor een bedrag van bijna € 400.000,= voldaan zouden worden. Ook deze vorderingen zijn toegewezen.

Slot

Deze uitspraak toont aan dat het niet altijd van belang is of sprake is van bruikleen of van huur. In dit geval gaat de rechtbank, sector kanton voorbij aan deze vraag omdat als er sprake zou zijn van huur, dit huur ex artikel 7:230a betreft en Scholte geen gebruik heeft gemaakt van de ontruimingsbescherming als genoemd in dit artikel. Wilt u niet voor verrassingen komen te staan, dan is het van belang dat een (huur) regime voor het aangaan van de huur wordt gekwalificeerd.

Voor vragen over de verschillende huurregimes en de toepassing daarvan, kunt u contact opnemen met een van onze specialisten.

Plaats zelf een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar alle blogs