Appartement met dakterras: wanneer is gebruik ook een recht?

Een dakterras kan een appartement aantrekkelijk maken. Het dak van een appartementencomplex is een gemeenschappelijk gedeelte van alle appartementseigenaars. Heeft uw VVE de vraag gekregen of een appartementseigenaar op (een deel van) dat dak een terras mag aanleggen en dit exclusief mag gebruiken en wil uw VVE weten of hier al dan niet aan meegewerkt dient te worden? Onderstaand leest u de mogelijkheden.

Twee routes om een dakterras juridisch te verbinden aan een appartement

Als het de bedoeling is dat een dakterras duurzaam en overdraagbaar (dus ook bij verkoop) verbonden is aan het appartement zijn er twee routes mogelijk.

De eerste route is het vastleggen van een exclusief gebruiksrecht in de splitsingsakte. Het dak blijft in dat geval gemeenschappelijk, waarbij in de splitsingsakte wordt opgenomen dat de appartementseigenaar van het appartementsrecht het betreffende dakdeel als dakterras exclusief mag gebruiken. De tweede route gaat verder. Het dakdeel wordt na een eigendomsoverdracht, via een wijziging van de splitsingsakte, aan het privégedeelte van een appartementsrecht toegevoegd. Het dakdeel is dan  niet langer een gemeenschappelijk gedeelte.

Als deze routes via een wijziging van de splitsingsakte worden geregeld, is notariële vastlegging vereist. Voordat tot notariële vastlegging kan worden overgegaan, is toestemming vereist van de VvE. De wet noemt daarbij twee zware drempels: unanimiteit van stemmen binnen de VvE, en onder voorwaarden een besluit met een meerderheid van ten minste 4/5 van de stemmen (of de meerderheid die in de splitsingsakte is vastgelegd). Wordt die drempel voor het besluit niet gehaald, dan biedt de wet een correctiemechanisme. Artikel 5:140 BW biedt de mogelijkheid dat de rechter een vervangende machtiging verleent als één of meer appartementseigenaars zonder redelijke grond weigeren mee te werken aan een wijziging van de splitsingsakte (en splitsingstekening). De rechter maakt in dat geval een belangenafweging. Daarbij wordt beoordeeld of de weigering van de appartementseigenaar om mee te werken aan de wijziging van een splitsingsakte een reëel belang dient of dat de weigerende appartementseigenaar er bij de wijziging feitelijk niet op achteruitgaat.

Hof Den Haag over een vervangende machtiging

In een arrest van het gerechtshof Den Haag van 3 maart 2026 (ECLI:NL:GHDHA:2026:229), werd een beroep gedaan op het correctiemechanisme van een vervangende machtiging. In die zaak waren er twee appartementseigenaren die een stem konden uitbrengen in de VVE-vergadering. Eén appartementseigenaar wilde zijn appartement verkopen met gebruik van een dakterras dat was aangelegd op het gemeenschappelijke dak. Die appartementseigenaar wilde het exclusieve gebruik van het dakterras juridisch laten vastleggen in de splitsingsstukken. De andere appartementseigenaar weigerde daaraan medewerking te verlenen, waarna een vervangende machtiging is gevraagd en door de rechtbank is verleend.

Het gerechtshof bekrachtigt die machtiging en achtte daarbij onder meer van belang dat het dakterras al lange tijd bestaat en in 2008 op eigen kosten is gerealiseerd met toestemming van de toenmalige eigenaar van het andere appartement. Ook woog mee dat het dakterras vanuit het andere appartement niet toegankelijk is. Het gerechtshof benadrukt bovendien dat het gemeenschappelijk gebruik in feite alleen de bouwkundige functie betreft – bescherming tegen regen en wind – en dat die functie voor de appartementseigenaar die niet heeft meegewerkt behouden blijft. Daarom heeft die appartementseigenaar volgens het gerechtshof geen reëel belang om het vastleggen van het exclusieve gebruiksrecht tegen te houden, zodat de juridische situatie kan aansluiten bij de feitelijke situatie.

Conclusie

Het is van belang om het gebruik van een dakterras juridisch te regelen. De VVE dient hierin betrokken te worden. De VVE heeft hierbij rechten. Indien er door de VVE geweigerd wordt om mee te werken dan is het van belang om de weigering dusdanig te onderbouwen dat de rechter ook geen vervangende machtiging regelt.

Heeft uw VVE vragen over de juridische status van een dakterras bij een appartement, of wilt uw VVE het gebruik van een dakterras al dan niet laten vastleggen in de splitsingsstukken? Neem dan gerust contact op met een van onze specialisten.