Afbreken van onderhandelingen, overeenkomst of niet?
De koopovereenkomst met betrekking tot een onroerende zaak (woning) tussen twee natuurlijke personen moet altijd op schrift staan. Ontbreekt de schriftelijke koopovereenkomst, dan is geen van de partijen daaraan gebonden. Zowel de koper als de verkoper kan een beroep doen op het ontbreken van de schriftelijke koopovereenkomst.
Als de koopovereenkomst geen betrekking heeft op de koop van een woning tussen twee consumenten, maar betrekking heeft op een bedrijfspand tussen twee professionele partijen, dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet. Wanneer is dan sprake van een koopovereenkomst?
De rechtbank Den Haag heeft zich op 1 mei 2013 gebogen over een dergelijke kwestie [1]. De verkoper onderhandelt met vier familieleden over de verkoop van de Hofstede Oostrijk [2] te Delfgauw. Nadat mondeling overeenstemming is bereikt op 12 november 2012 over de koopprijs van € 1.100.000,-, trekt de verkoper zich op 30 november 2012 terug en besluit de Hofstede te verkopen aan twee andere kopers. De familieleden nemen hier geen genoegen mee. Zij leggen beslag op de Hofstede en vorderen in de procedure dat de verkoper wordt veroordeeld tot het verlenen van medewerking aan de levering van de Hofstede aan de familieleden.
De verkoper verweert zich door te stellen dat er alleen overeenstemming was over de koopprijs, maar dat niet over alle essentiële onderdelen van de koopovereenkomst overeenstemming is bereikt. In dit geval ontbreekt die overeenstemming ten aanzien van de datum van levering, de sanering van asbest, de kosten van de bodemsanering en de verkoop van de bij de Hofstede behorende boerderij in verhuurde of in onverhuurde staat.
Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad uit 2005 [3] overweegt de rechtbank dat ieder van de partijen de onderhandelingen mag afbreken, tenzij dat op grond van gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de koopovereenkomst of in verband met andere omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn. Omdat in dit geval alleen overeenstemming bestaat over de prijs maar niet over alle andere onderdelen, heeft de verkoper zich terecht mogen terugtrekken uit de onderhandelingen en is geen sprake van een koopovereenkomst met de familieleden. Van doorslaggevend belang acht de rechtbank dat sprake is van het ontbreken van overeenstemming over de andere onderdelen van de koopovereenkomst en ook alle overige omstandigheden, waaronder de omvang van het object, de intenties van partijen, de voorgeschiedenis en wat partijen over en weer van elkaar mochten verwachten.
De zogeheten omstandigheden van het geval zijn van belang om te bepalen of er sprake is van een perfecte koopovereenkomst of dat nog verder onderhandeld dient te worden over andere onderdelen daarvan.
[1] Rb Den Haag 1 mei 2013, NJF 2013/303
[2] http://www.hofstedeoostrijk.nl/
[3] HR 12 augustus 2005, LJN: AT7337