Acties na arrest Hoge Raad over gronduitgifte indien arrest niet wordt gevolgd

Bij gronduitgifte moet naar het oordeel van de Hoge Raad ruimte worden geboden voor mededinging. Wat kan er gebeuren als het arrest niet wordt gevolgd.

In een ander blog “Mogelijkheden na arrest Hoge Raad over gronduitgifte” bespreek ik de inhoud van het arrest van de Hoge Raad van  26 november 2021 en de vraag of er  uitzonderingen zijn op de regel.

Bezwaar derden tegen verkoop

Onderstaand ga ik in op de vraag wat gebeurt als derden bezwaar hebben tegen de voorgenomen verkoop/constructie die het overheidslichaam toepast.

Onrechtmatige daad

Derden kunnen de gemeente aanspreken op grond van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW) en schadevergoeding vorderen indien aan alle criteria van de onrechtmatige daad is voldaan.

Nietigheid

Derden kunnen ook de nietigheid van de reeds gesloten overeenkomst inroepen wegens strijd met de openbare orde (artikel 3:40 BW). Indien de bepaling uitsluitend strekt ter bescherming van één van de partijen bij een overeenkomst dan kan de vernietigbaarheid worden ingeroepen.

Kort geding/bodemprocedure

In een procedure kunnen derden een verbod aan de rechter vragen om tot verkoop of levering over te gaan.

Grond is al overgedragen

Wat gebeurt er als de grond al is overgedragen aan de ontwikkelaar en een derde stelt dat de overeenkomst nietig of vernietigbaar is vanwege de rechtstreekse verkoop zonder publicatie?
In dat geval zou de overeenkomst onder de transactie verdwenen zijn terwijl er bijvoorbeeld al wel woningen zijn gerealiseerd. Is dit nu mogelijk?

Kort gezegd komt het erop neer dat er voldoende verweren zijn om te voorkomen dat de overeenkomst in dat geval volledig nietig is. Onderstaand bespreek ik deze verweren.

Partiële nietigheid

De rechter kan de gevolgen van de nietigheidssanctie beperken door artikel 3:41 BW toe te passen door uit te gaan van partiële nietigheid. Het artikel voorkomt dat de nietigheid verder ingrijpt dan door haar doel gerechtvaardigd is. Een deel van de overeenkomst zou dan in stand kunnen blijven. Beslissend voor het overeind blijven van het niet nietige gedeelte is of het restgedeelte zelfstandige betekenis heeft en of partijen de overeenkomst ook zonder het nietige gedeelte zouden zijn aangegaan.

Conversie

Artikel 3:42 BW zou ook toegepast kunnen worden. Dit is het conversie artikel. Van conversie is sprake indien de rechter aan een ongeoorloofde rechtshandeling rechtsgevolgen verbindt als ware door partijen een andere, wel geoorloofde rechtshandeling aangegaan. Conversie moet worden onderscheiden van gehele of gedeeltelijke nietigheid. De ratio van de conversie is gelegen in haar doelmatigheid. Conversie kan alleen toegepast indien partijen met ongeoorloofde rechtshandelingen een geoorloofd gevolg tot stand willen brengen. Het moet dan wel aannemelijk zijn dat partijen ten tijde van het aangaan van de rechtshandeling dit verkozen zouden hebben boven de gevolgen van de nietigheid zonder meer van de rechtshandeling

Maatstaven van redelijkheid en billijkheid

Op grond van artikelen 6:2 BW en 6:248 BW kan de nietigheid bovendien worden beperkt door de maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

 Overeenkomst bouwt voort

Artikel 6:229 BW geeft een regeling voor het geval dat een overeenkomst voortbouwt op een bestaande, maar nietige rechtsverhouding. Dit zou bijvoorbeeld de koopovereenkomst met de eindgebruiker kunnen betreffen. Het gaat dan om overeenkomsten die een rechtsverhouding beogen te wijzigen, op te heffen, aan te vullen, nader vast te stellen of uit te voeren. Deze overeenkomsten kunnen niet vernietigd worden.

Geen onverschuldigde betaling aard prestaties

Tot slot is op grond van artikel 6:211 BW een vordering uit onverschuldigde betaling uitgesloten indien een nietige overeenkomst is gesloten die wederzijds is uitgevoerd, terwijl een van de prestaties naar haar aard niet ongedaan gemaakt kan worden. Daarbij staat in het tweede lid van dit artikel opgenomen dat als terugvordering van een overgedragen goed is uitgesloten de nietigheid van de overeenkomst niet de nietigheid van de overdracht met zich meebrengt. In dat geval zou nog wel een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking kunnen worden ingesteld (artikel 6:212 BW).

Kortom: op het moment dat de grond al is overgedragen aan een derde valt tegen volledige nietigheid van de overeenkomst het nodige aan te voeren. Dat is wellicht een geruststellende gedachte.

Verjaring 5 jaar of 3 jaar

De vordering tot het instellen van een onrechtmatige daad verjaart na vijf jaren volgend op de dag waarop de benadeelde hiermee bekend is geraakt. Overeenkomsten die langer dan vijf jaar geleden zijn gesloten, zijn onaantastbaar indien wordt uitgegaan van het moment van sluiten van de overeenkomst. In het geval van een beroep op vernietiging van de overeenkomst is de termijn voor verjaring op grond van artikel 3:52 BW drie jaar.

Nog vragen?

Mocht u vragen hebben over gronduitgifte dan kunt u contact opnemen met onze specialisten vastgoedrecht of overheidsrecht.

Zie ook factsheet van Ministerie van BZK: Factsheet uitgifte van onroerende zaken en het bieden van gelijke kansen