De juridische positie van de woonbootbewoner op drie vlakken
De woonboot zelf
De vraag die in de jurisprudentie meerdere malen aan de orde is gekomen, is of een woonboot een onroerende zaak is. Dat is voor een aantal andere regelingen van belang, maar de aanleiding voor het arrest van de Hoge Raad van 15 januari 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BK9136) was een WOZ-beschikking (onroerendezaakbelasting). De Hoge Raad kwam tot de conclusie dat een woonboot een schip is, omdat het bestemd is om te drijven. Het kán een onroerende zaak zijn, als de woonboot bestemd is om naar aard en inrichting duurzaam ter plaatse te blijven. Dat is het geval als de woonboot zodanig met de oever verbonden is, dat sprake is van verbinding met de grond. Dan leiden de natrekkingsregels ertoe dat de grond de boot ‘natrekt’ en is er sprake van een onroerende zaak. Een aansluiting op nutsvoorzieningen, een (meebewegende) bevestiging aan palen, of een loopplank zijn op zichzelf niet voldoende om te concluderen dat een woonboot onroerend is.
Voor een hypothecaire financiering is deze vraag niet van belang. Hypotheek kan worden gevestigd op registergoederen. Een teboekgesteld (in het Kadaster geregistreerd) schip is een registergoed en daarop kan een hypotheek worden gevestigd. De meeste banken eisen daarnaast wel een vrij overdraagbare ligplaatsvergunning van de overheid en een huurovereenkomst van de water- en grondeigenaar. Het komt zelden voor dat een woonboot in eigen water of bij eigen grond ligt.
De huurder van een ligplaats en woonboot
Huurbescherming komt toe aan huurders van woonruimte: een gebouwde onroerende zaak. Als de woonboot niet onroerend is (en dat lijkt voor bijna alle woonboten het geval) komt de huurder van een ligplaats of woonboot geen huurbescherming toe. Dat betekent dat een roerende zaak wordt gehuurd en dat overeenkomsten makkelijk kunnen worden beëindigd. Bovendien zijn partijen dan vrij om in de huurovereenkomst iedere wijze van beëindiging overeen te komen die zij wensen. Dat blijkt uit een uitspraak van het hof Den Haag van 1 februari 2011 (ECLI:NL:GHSGR:2011:BP3089), waarin het hof verwijst naar de uitspraak van de Hoge Raad van 15 januari 2010. In eerdere – lagere – rechtspraak is aan woonbootbewoners wel huurbescherming toegekend. Er is op dit moment wel een wetsvoorstel in voorbereiding dat voorziet in huurbescherming voor huurders van ligplaatsen; de Minister heeft toegezegd de huurders bescherming te willen bieden.
Planschade en bouwwerk
Ook de Wet ruimtelijke ordening (Wro) sluit voor de mogelijkheid om planschade te verkrijgen aan bij het begrip onroerende zaak. Als er sprake is van een planologisch nadelige maatregel, komt onder meer waardevermindering van een onroerende zaak onder voorwaarden voor vergoeding in aanmerking. De eigenaar van een woonboot heeft daar geen recht op; hij heeft een roerende zaak en geen onroerende zaak. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is daar in haar uitspraak van 14 januari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:32) helder over. Ook voor dit begrip in de Wro moet aansluiting worden gezocht bij de normen die gelden in het civiele recht. In het licht van de uitspraak van de Hoge Raad is deze conclusie niet verbazingwekkend, maar wel wat wrang. Zeker omdat de Afdeling in een eerdere zaak (ECLI:NL:RVS:2014:1331) een woonboot wél als bouwwerk heeft aangemerkt, omdat deze met de grond verbonden is. Er bestaat wel voldoende vereniging met de grond om aan te nemen dat er sprake is van een bouwwerk, maar onvoldoende om aan te nemen dat er sprake is van een onroerende zaak. Ook ten aanzien hiervan heeft de Minister toegezegd te kijken of wetgeving aangepast moet worden.
Tot die tijd blijft de juridische positie van de woonbootbewoner niet eenduidig.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.