Omzet uit online-verkoop van belang bij de berekening van huurkorting

De rechtbank Rotterdam heeft op 9 juli 2021 een uitspraak gedaan die mogelijk grote gevolgen kan hebben voor huurders die huurkorting vorderen als gevolg van Covid-maatregelen. Wat speelde er in die zaak?

Feiten

Scotch & Soda Retail B.V. -huurder- heeft in een procedure tegen Herbel I B.V. -verhuurder- de rechtbank verzocht om de huurprijs te verminderen over de periode waarin huurder geraakt is door de overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis.

Vorderingen

Scotch & Soda vordert primair om de huurprijs te verminderen met het percentage minder bezoekers eenzelfde in vergelijking met de bezoekers die zij had vóór de coronamaatregelen van maart 2020. Subsidiair vordert zij huurprijsverlaging met het percentage aan minder omzet ten opzichte van de omzet van voor voornoemde coronamaatregelen.

Beoordelingscriteria omstandigheden tijdelijke huurprijswijziging

De rechtbank oordeelt dat bij de beoordeling op welke wijze de huurprijs tijdelijk moet worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden, alle omstandigheden van het geval betrokken moeten worden. Zo spelen de maatschappelijke positie en de onderlinge verhoudingen van partijen een rol, alsmede de aard en ernst van de betrokken belangen van beide partijen én de mate waarin partijen door de overheid zijn gecompenseerd.

Omzet online-verkoop

De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat Scotch & Soda behoort tot een groter concern waaronder ook de online verkoop van kleding valt. Dit betreft weliswaar een andere rechtspersoon dan de daadwerkelijke huurder, maar het is volgens de rechtbank niet onaannemelijk dat een deel van de omzet, die normaal door Scotch & Soda in haar fysieke winkels zou zijn behaald, is weggevloeid richting de online-verkopen via de webshop. Het winkelend publiek is namelijk vanaf de fysieke sluiting van winkels per 15 december 2020 aangewezen op de webshop.

De rechtbank oordeelt dat het in het kader van de beoordeling van de wijze waarop de huurbetalingsverplichting tijdelijk dient te worden gewijzigd en ter vaststelling van de omzetdaling van belang is dat Scotch & Soda zich verder toelicht of, en zo ja in hoeverre, de omzet van de winkels is weggevloeid richting de webshop, waarbij alleen de vanuit Nederland via de webshop behaalde omzet relevant is. In de onderhavige zaak is Scotch & Soda in de gelegenheid gesteld om zich daar verder over uit te laten.

Relevantie voor de praktijk

Deze (tussen)uitspraak is met name van belang omdat de rechtbank ingaat op omstandigheden die meewegen bij de beoordeling op welke wijze de huurprijs tijdelijk moet worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden. Niet alleen de omzet(daling) van de winkel zelf, maar ook de omzet die wordt behaald uit online verkoop is van belang voor de vraag of de huurder een geslaagd beroep op huurprijsvermindering toekomt. Zelfs als deze online omzet feitelijk wordt behaald door het concern waar de winkel onder valt, en niet door de huurder zelf. Hoe zwaar en of de omzet die wordt behaald uit de online verkoop door Scotch & Soda ook daadwerkelijk veel effect heeft op de hoogte van de huurprijsvermindering zal moeten worden afgewacht. Wij houden u daarvan op de hoogte.

Huurt of verhuurt u (commercieel geëxploiteerd) onroerend goed en loopt u tegen huurkortingsvraagstukken aan? Neem dan contact op met Michael Stork van Schenkeveld Advocaten via m.stork@schenkeveldadvocaten.nl of een van onze andere huurrechtspecialisten.