Gemeente mag grondverkoop niet toeschrijven naar gewenste koper
Inleiding
De gemeente Dronten wil een perceel grond verkopen van 9.000 m² voor het uitbreiden van de vestiging van arbeidsmigranten, aan de volgens haar enige serieuze gegadigde. Door de verkoop voldoet de gemeente ook aan een ander beleidsdoel, namelijk het verminderen van studentenhuisvesting in Dronten-Noord. De beoogde koper is eigenaar van zeventien studentenwoningen. In ruil voor het verkrijgen van het perceel, beëindigt de koper de bewoning door studenten in die zeventien woningen. De eisende partij maakt hier bezwaar tegen, zij stelt ook bereid en in staat te zijn om op het perceel arbeidsmigranten te huisvesten.
Beleidsdoel voldoende?
De gemeente slaat twee vliegen in één klap: door deze voorgenomen transactie vermindert het aantal studentenwoningen en voldoet de gemeente aan het beleidsdoel om meer arbeidsmigranten te huisvesten. Dat lijkt te passen binnen de beleidsvrijheid die gemeenten op grond van de Didam–arresten uit 2021 en 2024 hebben.
De voorzieningenrechter oordeelt anders.
In de Beleidsvisie van de gemeente Dronten zijn deze twee doelen apart beschreven. Om de te grote concentratie van studentenwoningen in Dronten-Noord te verminderen, doorlopen de huiseigenaren in samenwerking met de gemeente een apart traject, zo staat in die visie.
De voorzieningenrechter overweegt dat het één niet onlosmakelijk is verbonden met het ander. Uit de visie volgt dat de gemeente het aantal studentenwoningen probeert te laten dalen door middel van een apart traject, niet door middel van grondverkoop (die is bestemd voor de vestiging van arbeidsmigranten). De verkoop van het perceel is ‘compensatie’ voor de beëindiging van studentenbewoning, dat heeft de gemeente ook met zoveel woorden toegegeven. Dat is een subjectieve reden: de gemeente beschrijft alleen de reden om deze transactie aan te gaan, niet de objectieve redenen waar alleen deze koper aan kan voldoen. Bijvoorbeeld: hoeveel studentenwoningen moeten er verdwijnen, hoeveel slaapplaatsen voor arbeidsmigranten moeten er worden gecreëerd. De gemeente heeft de verkoop toegeschreven naar de koper, en dat is niet toegestaan.
De uitkomst is dat de voorzieningenrechter de gemeente verbiedt uitvoering te geven aan de overeenkomst.
Is er sprake van een vervaltermijn?
In de publicatie stond – zoals gebruikelijk – een vervaltermijn van twintig kalenderdagen. De eisende partij meldt zich na deze termijn. De gemeente doet hierop een beroep, maar de voorzieningenrechter passeert dit om de volgende redenen:
- Er geldt geen wettelijke termijn, anders dan in het aanbestedingsrecht.
- Dan moet worden bekeken of er sprake is van rechtsverwerking. Alleen stilzitten is daarvoor onvoldoende, er moet sprake zijn van bijkomende omstandigheden en die zijn er niet.
- De eisende partij was alleen op de hoogte van de onderhandelingen, niet van een gesloten overeenkomst of de gevolgen daarvan. De gemeente onderhandelde al sinds 2024 met de beoogde koper. De eisende partij was niet eerder op de hoogte en kon dat ook niet zijn.
De voorzieningenrechter passeert daarom het beroep op rechtsverwerking van de gemeente.
Lessen voor de praktijk
Voor gemeenten is het van belang vanuit objectieve criteria te redeneren en dan te motiveren waarom alleen die partij daar aan kan voldoen. Hoewel deze uitspraak laat zien dat misschien niet in alle gevallen een beroep kan worden gedaan op een vervaltermijn, is er geen reden om die niet of anders toe te passen.
Het blijft een termijn waarvan een ieder kennis kan nemen doordat gemeenten Didam-publicaties in het Gemeenteblad en op websites publiceren. Ook na het verstrijken van deze termijn kan rekening worden gehouden met een andere gegadigde.
Meer informatie