5 meest voorkomende geschillen bij aannemingsovereenkomsten
In de praktijk ontstaan er regelmatig geschillen over aannemingsovereenkomsten. In dit blog worden de 5 meest voorkomende geschillen besproken. Ook geef ik u tips hoe u ze kunt voorkomen of oplossen.
Geschillen bij een aannemingsovereenkomst
Bij aannemingsovereenkomsten gaan de geschillen vaak over:
- de uitleg van de overeenkomst
- meerwerk
- gebreken
- de vraag of er wel of niet is opgeleverd
- communicatie
1. De uitleg van de overeenkomst
In mijn vorige blog staat opgenomen waar u bij het aangaan van een overeenkomst van aanneming op moet letten en wat u moet vastleggen. Als u dat doet en de bepalingen in de overeenkomst helder zijn, zal er geen discussie ontstaan over de uitleg van de overeenkomst.
2. Meerwerk
In de praktijk zien veel geschillen op wijzigingen van de tekeningen waar dan meerwerk uit voortvloeit.
Om dit soort discussies te voorkomen is het belangrijk om altijd, in de bouwvergadering of via een e-mail, vast te leggen dat sprake is van meerwerk en welke kosten dit met zich meebrengt. De aannemer moet bovendien, vóórdat de betreffende werkzaamheden worden uitgevoerd, een akkoord op het meerwerk vragen. Eventueel kan de aannemer, als het meerwerk niet is overeengekomen, de kosten nog op grond van ongerechtvaardigde verrijking proberen te verhalen.
3. Gebreken
Als het werk opleveringsgereed is, ontstaan er soms problemen doordat gebreken resteren. Voor de opdrachtgever is het fijn om eerst een vooroplevering te hebben. Dan kan op de datum van oplevering een werk worden opgeleverd dat ook echt klaar is. De grootste geschillen gaan over grote gebreken op de datum van oplevering of over opdrachtgevers die overal een gebrek in zien.
In dat laatste geval leert de ervaring dat de aannemer het beste in overleg kan gaan met de opdrachtgever. In dat gesprek kan dan worden toegelicht welke gebreken al dan niet hersteld worden en waarom de andere (vermeende) gebreken niet hersteld worden..
Daarnaast kan er sprake zijn van verborgen gebreken. Daar is sprake van als de hechtheid van het gebouw in het geding is. Deze gebreken moet de opdrachtgever binnen bekwame termijn melden. Als de opdrachtgever aanspraak wil maken op herstel, moet dit binnen de vervaltermijn uit de overeenkomst c.q. de verjaringstermijn gebeuren. Een verjaringstermijn kan gestuit worden een vervaltermijn niet.
4. Is er wel of niet opgeleverd?
Als er in de overeenkomst een termijn voor de oplevering (een bepaald aantal werkbare werkdagen) of een concrete opleverdatum is afgesproken, ontstaan er geregeld problemen over de vraag of het werk opleveringsgereed is. Zo stellen opdrachtgevers zich nog wel eens op het standpunt dat:
- er gebreken aan oplevering in de weg staan, en
- de aannemer vanwege de termijnoverschrijding een korting, boete of schadevergoeding verschuldigd is.
Als er sprake is van kleine gebreken is het werk echter wel opleveringsgereed, mits de procedure hiervoor is gevolgd. Bij de oplevering is het van belang om een staat van oplevering op te stellen waarop de gebreken worden vermeld. Als deze gebreken zijn hersteld, is de aannemer na de oplevering in beginsel alleen nog maar aansprakelijk voor verborgen gebreken.
5. Communicatie
In de praktijk zien wij veel geschillen ontstaan doordat de communicatie niet goed verloopt. Een goed en regelmatig overleg tussen aannemer en opdrachtgever kan veel geschillen voorkomen.
Meer weten?
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Of wilt u advies over een overeenkomst van aanneming of over een (mogelijk) bouwgeschil? Neem dan gerust contact op met een van onze specialisten van vastgoedrecht om dit vrijblijvend door te spreken.