Blogs

Wie is de formele huurder?

11/08/20 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 3 minuten

In een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte staat normaalgesproken duidelijk wie de huurder en verhuurder is. Echter, in sommige gevallen moet de rechter toch beoordelen wie nou de formele huurder is. Zeker in gevallen waarin de feitelijke situatie niet overeenkomt met de situatie zoals die omschreven staat in de huurovereenkomst. In een recente uitspraak was precies dit aan de orde.

Huurachterstand

In deze zaak was bij een huurovereenkomst van een horecaruimte een grote huurachterstand ontstaan. De huurovereenkomst was in 1990 gesloten en daarin stond de heer X aangegeven als huurder. Inmiddels werd de horecazaak geëxploiteerd door onderneming Y, waarvan heer X bestuurder was. Gedurende vele jaren heeft onderneming Y de huur voor de ruimte betaald. Toen de huurachterstand ontstond, werd door de verhuurder de heer X gedagvaard. Daarbij vorderde de verhuurder betaling van de huurachterstand. Kort daarvoor was onderneming Y failliet verklaard.

Heeft huurder afstand gedaan van zijn huurrechten?

Heer X stelde in de procedure dat hij ten tijde van de oprichting van onderneming Y afstand had gedaan van zijn huurrechten. Onderneming Y had immers de huurruimte feitelijk gehuurd. Aldus heer X had hij (in privé) al jaren geen huurrelatie meer met de verhuurder en was hij dus ook niet aansprakelijk voor de huurachterstand.

Kunnen huurrechten worden overgedragen?

De kantonrechter moest de vraag beantwoorden wie de huurder was. De rechter stelde voorop dat volgens artikel 7a:1595 BW (inmiddels vervallen) het een huurder niet is toegestaan een gehuurde zaak onder te huren of “zijne huur aan een ander af te staan”. Hieronder valt ook het overdragen van rechten uit een huurovereenkomst aan een door de huurder opgerichte rechtspersoon.

De onderneming is niet de huurder

Dit betekent dat heer X geen afstand mocht doen van zijn huurrecht, althans niet zonder dat de verhuurder hier nadrukkelijk mee instemt. Daarnaast is het zo dat indien een huurder afstand wil doen van zijn huurrecht, de huurder ondubbelzinnig aan de verhuurder zijn bedoeling om de huurovereenkomst te beëindigen kenbaar moet maken. Dit was in deze zaak niet gebeurd. Sterker nog, de huurovereenkomst uit 1990 was in 2012 nogmaals vernieuwd. Ook toen stond heer X als huurder aangeduid. Daarbij werd niet vermeld dat heer X had gehuurd in de hoedanigheid van de directeur van onderneming Y. De heer X en niet onderneming Y was de huurder van de horecaruimte. De heer X is dan ook aansprakelijk voor betaling van de huurachterstand.

Wat had de huurder kunnen doen?

De huurder had er verstandig aan gedaan om aan de verhuurder ondubbelzinnig kenbaar te maken dat hij de huurovereenkomst wilde beëindigen. Hij had daarbij namens onderneming Y een nieuwe huurovereenkomst kunnen sluiten.

Advies of rechtsbijstand nodig?

Als u vragen heeft over dit onderwerp of advies of rechtsbijstand nodig heeft bij het opstellen of beoordelen van huurovereenkomsten, dan kunt u contact opnemen met een van de specialisten van onze secties Vastgoed en Overheidsrecht.

Plaats zelf een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar alle blogs