Blogs

Wat wordt verstaan onder bedrijfsmatigheid bij een pachtovereenkomst?

18/01/17 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 5 minuten

Recent heeft het Hof Arnhem op 29 november 2016 weer duidelijkheid gegeven over de vraag wanneer bij pacht sprake is van bedrijfsmatigheid. Hoe kunt u bepalen wanneer sprake is van bedrijfsmatigheid?

De wet

In de wet staat -kort gezegd- opgenomen dat pacht moet strekken ter uitvoering van de landbouw én dat sprake moet zijn van bedrijfsmatige uitoefening.

Oud recht pacht

Onder het oude recht voor 1 september 2007 was bedrijfsmatige uitoefening van landbouw niet vereist. Destijds was er al sprake van pacht als sprake was van een economisch oogmerk van meer dan ondergeschikte betekenis. Dat betekent dat onder het oude recht sprake geweest kan zijn van pacht terwijl dit onder het nieuwe recht niet het geval is. Daar ging de uitspraak van 29 november jl. over.

Feiten uitspraak

In de uitspraak van 29 november jl. ging het om een pachtovereenkomst die op 20 mei 1952 was aangegaan. De wijzigingsovereenkomst was goedgekeurd door de Grondkamer op 4 april 2003. Op het gepachte werd een hoveniersbedrijf in een kasteel geëxploiteerd. De kwekerij leverde vanaf de tweede wereldoorlog planten en bloemen aan de gemeente en het hoveniersbedrijf assisteerde de gemeentelijke plantsoenendienst met mankracht. In de jaren daarna heeft het hoveniersbedrijf in opdracht van de gemeente groenvoorzieningen aangelegd en de plantsoenendienst ondersteund. Dit was dus al ruim voor de inwerkingtreding van titel 5 van boek 7 BW per 1 september 2007 het geval. In tegenstelling tot wat de gemeente betoogde, hoefde het bedrijf geen activiteiten als tuinbouwbedrijf uit te oefenen, maar was een gebruik als plantenkwekerij en hoveniersbedrijf het overeengekomen gebruik.

Oordeel Hof kwekerij of hoveniersbedrijf

Het Hof is van oordeel dat het kweken van bomen en planten dient te worden aangemerkt als ondergeschikt aan het hoveniersbedrijf. De verkoop op kleine schaal van eigen en ingekochte planten is ook ondergeschikt. Deze ondergeschiktheid volgt niet alleen uit de stellingen die naar voren zijn gebracht, maar ook uit de overgelegde administratie. Hieruit kan worden afgeleid dat de inkomsten van het bedrijf voornamelijk bestaan uit de werkzaamheden van het hoveniersbedrijf. In elk geval overweegt het Hof dat niet cijfermatig is toegelicht wat de opbrengsten van de kwekerij zijn wat wel op de weg van deze partij had gelegen. Bovendien zijn de opbrengsten van de kwekerij meer dan ondergeschikt vanwege de geringe omvang van de cultuurgrond.

Oordeel Hof bedrijfsmatigheid

Vervolgens gaat het Hof in op de vraag of sprake is van bedrijfsmatigheid. De kweek van bomen en heesters betreft weliswaar agrarisch gebruik van de grond, maar dit gebruik strekt niet overwegend ten behoeve van een agrarische onderneming. Daarbij is een hoveniersbedrijf geen landbouwbedrijf. Dit houdt in dat de rechtsverhouding tussen partijen onder het nieuwe recht niet als een pachtovereenkomst kwalificeert maar als huur. Vanwege het feit dat het gaat om een woning, garage, schuur, kas en cultuurgrond dient er ook nog beoordeeld te worden of sprake is van verschillende huurregimes. De kantonrechter zal daarover moeten oordelen. De zaak wordt dan ook doorverwezen naar de kantonrechter.

Maatstaf bedrijfsmatigheid literatuur en rechtspraak

Volgens de rechtspraak is sprake van bedrijfsmatigheid bij een complex van economische activiteiten gericht op winst door de uitoefening van landbouw. Van belang daarbij is de omvang van het bedrijf, de onderlinge samenhang tussen de bedrijfsactiviteiten, investeringen met het oog op toekomstige winstkansen, het redelijkerwijs te verwachten rendement, de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft, een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen met inachtneming van de overige omstandigheden. Dat de verdiensten van een pachter voor het grootste gedeelte zouden bestaan uit subsidies, verhindert niet dat sprake is van bedrijfsmatige landbouw.

Onder oude recht pacht en onder nieuwe recht huur

De nieuwe eis van bedrijfsmatigheid heeft tot gevolg dat een onder het nieuwe recht gesloten overeenkomst die strekt tot agrarisch gebruik anders dan voor bedrijfsmatige landbouw niet langer als pachtovereenkomst kwalificeert maar voortaan als huurovereenkomst.

Consequenties niet-bedrijfsmatig gebruik

Als de zaak niet wordt gebruikt in het kader van een bedrijfsmatige exploitatie van een landbouwbedrijf, dan betekent dit dus dat de gebruiker huurder van de zaak is en geen pachter. Op de huur van los zand (onbebouwde onroerende zaak) zijn verschillende artikelen uit het huurrecht niet van toepassing zodat de huurder nauwelijks bescherming geniet. Het is dan ook relatief eenvoudig om de huur op te zeggen en de huurder het land te laten ontruimen.

Indien bij het aangaan van de pachtovereenkomst wel sprake was van bedrijfsmatigheid, maar dit in de loop van de tijd is gewijzigd, heeft de verpachter bij niet-bedrijfsmatig gebruik goede gronden om de overeenkomst te laten eindigen.

Gelet op het vorenstaande is het voor de pachter van groot belang om aan te tonen dat sprake is van bedrijfsmatigheid.

Slot

Indien u meer informatie over pacht wilt hebben, neem dan contact op met één van onze specialisten.

Plaats zelf een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar alle blogs