Wat is rechtens als de koopovereenkomst en de akte van levering van elkaar afwijken?
Het geschil
Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een perceel grond met opstallen. De akte van levering wijkt op één punt af, namelijk waar het gaat over de oppervlakte. De eisende partij stelt recht te hebben op een groter oppervlakte dan wat in de koopovereenkomst is beschreven en doet daarbij een beroep op de leveringsakte, waarin inderdaad is bepaald dat de eisende partij daartoe het recht zou hebben. De vraag is vervolgens hoe de leveringsakte moet worden uitgelegd.
De overwegingen van het Hof
Het Gerechtshof, dat zich in hoger beroep over de kwestie moet buigen, kijkt ten eerste naar de bijlage van de leveringsakte waaruit onmiskenbaar blijkt dat het dakterras slechts een gedeelte van het dak bestrijkt. Ook wijkt de bewoording van de bepaling van de erfdienstbaarheid in de koopovereenkomst en de leveringsakte slechts op één punt af. In de leveringsakte is tevens opgenomen dat naast het voeren van overleg ook toestemming van de eigenaar van het belendende perceel gevraagd moet worden voor de uitbreiding van de bestaande bijkeuken. Die toestemming is niet gegeven. Bovendien is de omvang van het dakterras bij de notaris aan de orde gekomen. Als de uitbreiding van het dakterras van acht naar dertien meter vanaf de achtergevel zou worden, aldus het Hof, dan had het voor de hand gelegen dat deze uitbreiding expliciet in de bepaling over de erfdienstbaarheid in de koopovereenkomst en in de akte van levering zou zijn opgenomen, wat niet het geval is.
Het oordeel van het Hof
Het Gerechtshof komt tot het oordeel dat de gevestigde erfdienstbaarheid slechts het recht geeft tot gebruik van het terras van een grootte die overeenstemt met de grootte van het ten tijde van de koopovereenkomst en de akte van levering bestaande dakterras. De vordering van de eisende partij wordt dus afgewezen.
Conclusie
Deze uitspraak laat zien dat als koopovereenkomst en leveringsakte van elkaar afwijken het voor het bepalen van wat er nu precies is overgedragen aankomt op de uitleg van de koopovereenkomst en de leveringsakte. Daarbij kunnen tal van omstandigheden een rol spelen. In een voorkomend geval kan de onderhavige uitspraak een handvat bieden om te kunnen beoordelen wat de juridische positie is.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.