Retentierecht: hoe zit het ook alweer?

Het komt regelmatig voor dat een aannemer ten onrechte niet wordt betaald, bijvoorbeeld als er een discussie bestaat over gebreken of als de opdrachtgever failliet gaat. In dit soort gevallen kan het retentierecht een aannemer dan een sterk voorrecht bieden. Daarom nemen we dit recht nog eens onder de loep.

Wat is een retentierecht?

Het retentierecht is het recht van een schuldeiser om de afgifte van een zaak aan de klant uit te stellen tot de klant de factuur heeft voldaan. Een bekend voorbeeld van het retentierecht is het voorbeeld van een garagehouder, die een gerepareerde auto niet teruggeeft zolang de rekening niet is voldaan.

Het retentierecht wordt ook veel gebruikt in de bouw. Tot de oplevering heeft de aannemer de macht over het werk. Met de oplevering stelt de aannemer het werk ter beschikking aan de opdrachtgever. Onder bepaalde omstandigheden heeft de aannemer een retentierecht: hij houdt het werk achter totdat zijn facturen zijn betaald.

Voorwaarden retentierecht

Om een geslaagd beroep op het retentierecht te kunnen doen, moet zijn voldaan aan drie voorwaarden:

• Er moet sprake zijn van een opeisbare vordering.
• De schuldeiser moet de zaak feitelijk in zijn macht hebben. In de bouw betekent dat dat de aannemer feitelijk nog bezig moet zijn met het werk en hij bepaalt wie er toegang heeft tot het werk en wie niet. De aannemer kan niet bijvoorbeeld eerst zijn personeel en gereedschap van het werk halen en dan een retentierecht inroepen. Hij heeft dan namelijk de feitelijke macht niet meer.
• Er moet voldoende samenhang bestaan tussen de vordering van de aannemer en het werk waarover hij de feitelijke macht uitoefent.

Het retentierecht in de bouwpraktijk: sleutels, hekken en borden

In de bouwpraktijk wordt het retentierecht vaak uitgeoefend door de sleutels niet af te geven, hekken om het bouwwerk te zetten en borden te plaatsen waarop staat dat de aannemer zijn retentierecht uitoefent. Hiermee laat de aannemer zien dat hij de feitelijke macht uitoefent. Het retentierecht wordt ook vaak ingeschreven in het kadaster, maar dat is niet nodig. Volgens de Hoge Raad is dit juridisch niet mogelijk!

Gevolgen retentierecht

Het retentierecht geeft de aannemer voorrang op de achtergehouden zaak, boven alle andere schuldeisers. De aannemer moet daarvoor wel een eerst een procedure voeren. Het retentierecht zorgt er alleen voor dat de zaak niet naar de opdrachtgever gaat en de aannemer zich daar niet op kan verhalen.

Daarnaast is het retentierecht, als aan alle voorwaarden wordt voldaan, bestand tegen faillissement. De curator kan de zaak opeisen en verkopen, maar moet daarbij het retentierecht in acht nemen. Hij kan ook de vordering van de aannemer voldoen. Als de curator geen keuze maakt, kan de aannemer zelfs het recht van parate executie krijgen. Hij mag de zaak dan verkopen zonder een procedure te hoeven voren.

Conclusie

Een retentierecht geeft een aannemer een sterke positie, ook als zijn opdrachtgever failliet gaat. Voor een geldig beroep op het retentierecht moet wel aan een aantal eisen worden voldaan, die vooraf goed moeten worden bekeken. Bovendien moet de aannemer zonodig een procedure starten om zijn vordering (op de achtergehouden zaak) te kunnen verhalen.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan gerust contact op met een van onze specialisten vastgoedrecht.