Blogs

Recht op pachtersvoordeel bij kavelruil?

09/05/19 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 5 minuten

De Pachtkamer geeft een zeer beperkte uitleg aan het begrip ‘vervreemding’ zoals bedoeld in artikel 7:384 lid 1 en 6 BW in haar vonnis van 17 april 2019. Volgens de Pachtkamer valt een overeengekomen ruilverkaveling namelijk niet onder vervreemding, zodat verpachter geen aanspraak kan maken op het door de pachter verkregen financieel voordeel. Geeft de Pachtkamer hiermee een ontsnappingsroute voor artikel 7:384 BW?

Voorkeursrecht

Uit hoofde van artikel 7:378 BW is de verpachter die tot vervreemding van het verpachte wil overgaan, verplicht de pachter uit hoofde van een door de grondkamer goedgekeurde pachtovereenkomst, het gepachte aan te bieden. De verpachter heeft in het onderhavige geval vier percelen van het gepachte verkocht aan pachter voor een bedrag van € 400.000,-.

Koopovereenkomst

Partijen zijn in de koopovereenkomst overeengekomen dat de levering middels een akte van vrijwillige kavelruil zal plaatsvinden. De kavelruil heeft te maken met de omstandigheid dat de gemeente en de provincie graag percelen grond willen verwerven om daar een afslag van de autosnelweg te realiseren. In dat kader heeft de provincie percelen grond verworven. In totaal zijn er 15 grondeigenaren betrokken bij de kavelruil. Bij akte van levering van 22 december 2017 zijn vervolgens drie van de vier percelen die pachter van verpachter heeft gekocht, meegenomen in de kavelruil.

Pachtersvoordeel

De verpachters vorderen bij de Pachtkamer het door pachters verkregen pachtersvoordeel als gevolg van de kavelruil. Op grond van artikel 7:384 lid 1 BW geldt dat de pachter die van zijn recht van voorkeur gebruik heeft gemaakt, maar vervolgens binnen een periode van tien jaar na verkrijging het stuk grond geheel of gedeeltelijk vervreemdt, de pachter aan de verpachter een vergoeding is verschuldigd.

Standpunt verpachters

Verpachters stellen daartoe dat zij het land hebben verpacht aan de pachters, pachters dit land hebben aangekocht op grond van het voorkeursrecht en pachters vervolgens het land maanden later hebben doorverkocht aan de provincie.

Standpunt pachters

Pachters voeren aan dat er geen sprake is van vervreemden van de voorheen gepachte gronden en evenmin sprake is van pachtersvoordeel. Pachters zouden er alles aan doen om grond te verkrijgen. De pachters zijn meegezogen in een grootschalige vrijwillige kavelruil, waarmee de provincie infrastructurele werken mogelijk heeft willen maken. Daarnaast hebben pachters ook nog andere gronden ingebracht dan de gepachte gronden waar het in deze zaak over ging.

Het begrip ‘vervreemding’

De Pachtkamer oordeelt dat pachters wel gebruik hebben gemaakt van hun voorkeursrecht. Tot zover is voldaan aan de vereisten die artikel 7:384 lid 1 BW stelt. Daarnaast moet sprake zijn van vervreemding van het verkregen perceel binnen een periode van tien jaar. Daarvan oordeelt de Pachtkamer dat er geen sprake is van vervreemding zoals bedoeld in artikel 7:384 lid 1 BW. Het begrip ‘vervreemding’ wordt in lid 6 van voornoemd artikel uitgebreid. Daarin staat dat voor de toepassing van artikel 7:384 BW onder vervreemding mede wordt verstaan: elke overeenkomst of andere rechtshandeling in welke vorm en onder welke benaming ook aangegaan of verricht, strekkende tot het anderszins overgaan van het verkregene, waarvan moet worden aangenomen dat zij niet zou zijn aangegaan of zou zijn verricht indien de in het eerste lid bedoelde vergoeding niet zou zijn verschuldigd.

Geen vervreemding volgens de Pachtkamer

De Pachtkamer oordeelt dat de levering van de gronden heeft plaatsgevonden bij notariële akte van kavelruil op 22 december 2017. Dit is naar het oordeel van de Pachtkamer dus de datum van verkrijging van de gronden door de pachters. Levering heeft dus volgens de Pachtkamer niet eerder plaatsgevonden dan bij die kavelruil. Verpachters hebben daarmee ingestemd, zo blijkt uit de koopovereenkomst. De Pachtkamer oordeelt dan ook dat niet gezegd kan worden dat de pachters na verkrijging het land vervreemd hebben. Er heeft namelijk geen ‘vervreemding’ plaatsgevonden, aldus de Pachtkamer.

Zeer beperkte uitleg

De Pachtkamer legt het begrip ‘vervreemding’ zeer beperkt uit. De Pachtkamer lijkt eerder aansluiting te zoeken bij het feit dat sprake is van een ‘overdracht’. Dat is bijzonder opvallend omdat uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat juist met de uitbreiding van het begrip ‘vervreemding’ in artikel 7:384 lid 6 BW, het begrip ‘vervreemding’ ruim uitgelegd zou moeten worden. De Pachtkamer legt het begrip ‘vervreemding’ in deze uitspraak dus veel beperkter uit. Zo is het begrip ‘vervreemding’ juist in lid 6 verruimd om ontduikingsconstructies tegen te gaan. Ook uit Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek bij artikel 7:384 BW volgt dat dit artikel van toepassing is bij iedere vervreemding. Er staat nog hoger beroep open tegen de uitspraak. Het is dus nog maar de vraag of daadwerkelijk kan worden gesproken van een ontsnappingsroute voor artikel 7:384 BW.

Heeft u vragen over pacht, neem dan contact op met onze specialisten van agrarisch recht.

Plaats zelf een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar alle blogs