Onvoorziene omstandigheden
Koerswijziging gemeente
In een zaak voor het Gerechtshof Amsterdam is wel sprake van een onvoorziene omstandigheid. Ten behoeve van de herontwikkeling van een gebied in Gouda is een projectontwikkelingsovereenkomst gesloten om intensieve gestapelde woningbouw met een supermarkt en bedrijfsruimten te gaan realiseren. Nadat daarover verschillende besprekingen zijn gevoerd, verwerpt de gemeenteraad het initiële voorstel en neemt een plan aan met veel minder woningbouw dan eerst beoogd was. Na enkele jaren wil de projectontwikkelaar de overeenkomst ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden, vanwege tegenvallende progressie bij het ontwikkelen van het gebied en zeer grote verliezen. De projectontwikkelaar voert aan dat de overeenkomst niet in stand kan blijven en dat de rechter deze moet wijzigen.
Risico’s
De wederpartij verweert zich tegen die vordering door onder meer te stellen dat risico’s, zoals door de projectontwikkelaar zijn aangevoerd, inherent zijn aan de activiteiten van de projectontwikkelaar. Bovendien, zo stelt de wederpartij, hadden partijen hiermee rekening kunnen houden als zij daarover hadden nagedacht bij het opstellen van de overeenkomst. Met die twee argumenten zoekt de wederpartij aansluiting bij gelijkluidende, in eerdere procedures aangevoerde, succesvol gebleken verweren. Blijkens de rechtspraak moeten de omstandigheden die zich voordoen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst ook daadwerkelijk niet voorzien, en dus in de overeenkomst verdisconteerd, zijn. De rechtspraak wijst uit dat daarvan niet snel sprake is.
Het oordeel
Het Hof overweegt echter dat de koerswijziging van de gemeenteraad (om met veel minder woningbouw in te stemmen) een onvoorziene omstandigheid is, waaraan niet afdoet dat partijen die omstandigheid wel hadden kunnen voorzien als zij daaraan gedachten hadden gewijd. Het feit dat partijen in de overeenkomst geen regeling hebben getroffen voor het niet doorgaan van het “minimumproject” is dus juist een voorwaarde voor de toepassing van de regeling van de onvoorziene omstandigheden en geen reden het beroep op de betreffende wettelijke regeling af te wijzen.
Samenvattend
De uitspraak laat zien dat, hoewel een beroep op onvoorziene omstandigheden niet zomaar slaagt, in voorkomende gevallen een beroep op de wettelijke regeling van de onvoorziene omstandigheden succesvol kan zijn. Op basis van die wettelijke regeling kan de door rechter de rechtsgevolgen die een overeenkomst in zich draagt worden veranderd of zelfs teniet worden gedaan. Krijgt u dus te maken met een situatie die u of uw wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst niet hadden voorzien, weet dan dus dat het mogelijk is om met een beroep op onvoorziene omstandigheden onder de verplichtingen die de overeenkomst voor partijen met zich mee brengt, uit te komen. En weet ook dat als u met een zodanig beroep geconfronteerd wordt, het goed mogelijk is om daartegen verweer te voeren.
Klik hier voor de volledige uitspraak.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.