Onduidelijke nabetalingsclausule komt gemeente mogelijk duur te staan

Het komt geregeld voor dat gemeentes grond verwerven in het kader van gebiedsontwikkeling. De koopovereenkomsten die daartoe worden gesloten, bevatten soms nabetalingsclausules. Dat die zorgvuldig moeten worden geformuleerd, blijkt uit een recente zaak waarbij de gemeente Deurne betrokken is geweest.

Nieuw glastuinbouwgebied

Het ging in die zaak om de koop door de gemeente Deurne van één van de gronden die ontwikkeld zouden worden tot een nieuw glastuinbouwgebied. Voor deze grond heeft de gemeente € 6,- per vierkante meter betaald. In de overeenkomst is een nabetalingsclausule opgenomen. Daarbij is bepaald dat als de gemeente voor andere gronden in het plangebied een hogere koopprijs neerlegt, de verkoper recht heeft op nabetaling van het verschil tussen die hogere koopprijs en € 6,- per vierkante meter.

Geschil over uitleg van nabetalingsclausule

Als de gemeente voor andere gronden in het plangebied een – volgens de verkoper – hogere koopprijs betaalt dan € 6,-, ontstaat er discussie over de uitleg van de nabetalingsclausule. Volgens de verkoper geldt die clausule vanaf de datum van de ondertekening van de koopovereenkomst; de gemeente is van mening dat de clausule in werking is getreden op de datum van levering. Partijen zijn het er wel over eens dat de clausule in ieder geval tot vijf jaar na de datum van levering geldt.

Tussen koopovereenkomst en levering zit twee jaar

Dat verschil in uitleg is cruciaal, omdat de koopovereenkomst in juni 2005 is getekend en de grond geleverd is in juli 2007. Juist tussen deze twee momenten is door de gemeente voor andere gronden in het plangebied volgens de verkoper een hogere prijs afgesproken.

Tekst van de clausule onduidelijk

De zaak belandt uiteindelijk bij het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Het Gerechtshof overweegt dat de tekst van de nabetalingsclausule geen uitsluitsel geeft. Daarin zijn beide verschillende uitleggen te lezen. In de tekst staat namelijk dat de gemeente moet bijbetalen als ‘ze binnen 5 jaar na datum passering transportakte met andere eigenaren een hoger bedrag overeenkomt dan € 6,-/m2’. Het eindmoment van de werking van clausule wordt daarin dus wel bepaald, maar het beginmoment niet.

Ratio van de clausule is doorslaggevend

Het Gerechtshof acht van doorslaggevend belang dat partijen het er over eens zijn dat de ratio van de nabetalingsclausule is dat de gemeente moet bijbetalen als ze met andere eigenaren in het plangebied een hoger bedrag overeenkomt dan € 6,- per vierkante meter. Volgens het Gerechtshof mocht de verkoper er gelet op deze ratio van uitgaan dat de clausule meteen werking zou hebben en dat de Gemeente niet eerst nog een bepaalde periode met andere grondeigenaren hogere koopprijzen mocht afspreken. Dat de verkoper had kunnen kiezen voor een eerdere levering dan pas na twee jaar, doet daar volgens het Gerechtshof niets aan af.

De verkoper is er nog niet

De verkoper wordt door het Gerechtshof in zijn uitleg dus gevolgd, maar daarmee is de zaak nog niet afgerond. Door de verkoper zijn twee transacties aangewezen waarbij de gemeente meer dan € 6,- per vierkante meter zou hebben betaald. Bij die transacties zijn er echter gronden geruild in plaats van verkocht, waardoor niet zonder meer duidelijk is of daarbij door de gemeente meer dan € 6,- per vierkante meter is betaald. De verkoper mag voor één van de transacties nog bewijs proberen te leveren dat dit zo is; aan de andere transactie gaat het Gerechtshof voorbij.

Waar moet u op letten?

Deze zaak laat zien dat de clausules in overeenkomsten zorgvuldig geformuleerd moeten worden, zodat de kans op discussie over de uitleg van die clausules zoveel mogelijk wordt voorkomen. In dit geval had de discussie over de begindatum van de clausule eenvoudig kunnen worden voorkomen door als de begindatum de ‘datum van ondertekening van de koopovereenkomst’ of de ‘datum van levering’ te benoemen. Nu is dat niet gedaan en dat kan de gemeente duur komen te staan.

Als u vragen heeft over dit onderwerp of advies of rechtsbijstand nodig heeft bij het opstellen of beoordelen van overeenkomsten of bepaalde clausules, dan kunt u contact opnemen met een van de specialisten van onze secties Overheid en Vastgoed.

Het arrest van het Gerechtshof is hier te vinden.