Mag een koopovereenkomst ontbonden worden als een kwalitatieve verplichting niet is gemeld?
Koopovereenkomst
Een agrariër verkoopt aan de gemeente Uden op 26 januari 2010 een perceel landbouwgrond ter grootte van drie hectare voor een bedrag van € 300.000,–. In de koopovereenkomst staat opgenomen dat de gemeente de overeenkomst –kort gezegd- kan ontbinden als blijkt van lasten of beperkingen die een wezenlijk zwaardere belasting voor het perceel betekenen en die voor koper onbekend waren.
Inhoud kwalitatieve verplichting
Na het sluiten van de koopovereenkomst blijkt dat sprake is van een kwalitatieve verplichting met een kettingbeding. Deze verplichting houdt in dat de eigenaar van de percelen zich ten opzichte van de naastgelegen percelen zal onthouden van indiening van handhavingsverzoeken betreffende de bedrijfsactiviteiten van onroerend goed en zich zal onthouden van aanwending van rechtsmiddelen tegen een aan het onroerend goed te verlenen bouw- en milieuvergunningen. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was deze verplichting niet in de openbare registers opgenomen.
Ontbinding
De gemeente ontbindt nadat zij kennis neemt van de kwalitatieve verplichting de koopovereenkomst met een beroep op de genoemde bepaling in de overeenkomst.
Procedure rechtbank
De agrariër wil dat de overeenkomst wordt nagekomen op straffe van een dwangsom en begint een procedure bij de rechtbank.
De rechtbank oordeelt dat de gemeente niet van de kwalitatieve verplichting op de hoogte was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Ook oordeelt de rechtbank dat sprake is van een wezenlijk zwaardere belasting in de zin van artikel 5 van de koopovereenkomst vanwege deze kwalitatieve verplichting. De gemeente heeft naar het oordeel van de rechtbank dan ook de koopovereenkomst mogen ontbinden.
Procedure Gerechtshof
De agrariër gaat tegen de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep en stelt zich op het standpunt dat de akte van levering waarin de kwalitatieve verplichting was vermeld al sinds 13 juni 2006 was ingeschreven in de openbare registers. De agrariër verbindt hier de conclusie aan dat de kwalitatieve verplichting kenbaar was voor de gemeente.
Het Gerechtshof oordeelt dat doorslaggevend is dat de gemeente na raadpleging van de gegevens in de openbare registers geen aanleiding had om te vermoeden dat de kwalitatieve verplichting met kettingbeding aanwezig was. De vermelding van de verwijzing naar de kwalitatieve verplichting in de openbare registers heeft pas na het sluiten van de koopovereenkomst plaatsgevonden op 4 februari 2010. Het feit dat de akte van levering waarin de kwalitatieve verplichting was opgenomen wel was ingeschreven bij het kadaster maakt dit kennelijk niet anders. Naar het oordeel van het Hof lag in het in de gegeven omstandigheden niet op de weg van de gemeente om in de registers ook gegevens in te zien met betrekking tot naastgelegen percelen van andere eigenaren. Daarnaast had de koper de kwalitatieve verplichting ook zelf kunnen melden aan de gemeente, maar dat heeft hij ook niet gedaan. Ook is niet gebleken van andere omstandigheden of mededelingen waaruit de kwalitatieve verplichting voor de gemeente kenbaar was of had behoren te zijn ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst.
Voorts wordt door de agrariër aangevoerd dat de volgorde voor de stappen om te ontbinden niet in de goede volgorde gevoerd zou worden. Het Gerechtshof oordeelt echter dat is voldaan aan de voorwaarden voor de ontbinding en dat als een andere volgorde is aangehouden niet enig rechtens te respecteren belang is geschaad. De link naar de uitspraak vindt u uitspraak vindt u hier.
Lijn jurisprudentie
Op grond van artikel 7:15 BW moet een verkoper vrij van lasten en beperkingen overdragen (tenzij andere afspraken worden gemaakt). Indien dit niet gebeurt, is van belang of het gaat om een privaatrechtelijke beperking of om een publiekrechtelijke beperking. In dit geval betrof het een privaatrechtelijke beperking waarvan de inhoud van de overeenkomst ziet op het publiekrecht (geen verzoeken om handhaving indienen c.q. rechtsmaatregelen aanwenden). Van belang daarbij is dat de privaatrechtelijke belemmering dient te zien op dit specifieke perceel zoals hier ook het geval was. Indien het een publiekrechtelijke beperking betreft, geldt dat de Hoge Raad op 30 januari 2015 de maatstaf wanneer sprake is van een last van publiekrechtelijke aard heeft heroverwogen. Ook een publiekrechtelijke last moet specifiek betrekking hebben op het perceel. In dat geval was het feit dat het terrein binnen het gebied van het Besluit Beleidsregels grote rivieren lag onvoldoende om een publiekrechtelijke beperking aan te nemen. De beleidsregels zijn namelijk niet specifiek gericht op één of meer eigenaren. De Hoge Raad voegt hieraan nog wel aan toe dat de mogelijkheid van een beroep op dwaling of non-conformiteit nog wel openstaat als een dergelijke situatie zich voordoet. Overigens wordt in de literatuur in het algemeen aangenomen dat artikel 7:15 lid 1 BW (in tegenstelling tot artikel 7:15 lid 2 van regelend recht is. Afwijken van artikel 7:15 lid 1 lijkt dan ook mogelijk te zijn.
Conclusie
Gelet op bovengenoemde uitspraken en het feit dat in de literatuur wordt aangenomen dat artikel 7:15 lid 1 BW van regelend recht is, is mijn advies om bij aankoop van een perceel in de koopovereenkomst op te nemen dat de overeenkomst kan worden ontbonden als – kort gezegd – lasten en/of beperkingen aanwezig zijn die niet zijn gemeld. Daar dient aan te worden toegevoegd dat deze lasten en/of beperkingen ook aanwezig zijn in het geval sprake is van regels/besluit/voorschrift van de overheid die niet gericht zijn tot één of meer belanghebbenden. In het geval van een aankoop is het verstandig om af te spreken dat als het perceel wordt verkocht alle lasten en/of beperkingen die aanwezig zijn, worden aanvaard.
Indien u advies wenst over de formulering in de overeenkomst of andere vragen heeft naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.