Kan huurder machtiging krijgen om omzettingsvergunning aan te vragen?

Het is op grond van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 niet zomaar toegestaan om zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten om te zetten en per kamer te verhuren. Daarvoor is in principe een omzettingsvergunning nodig. Normaal gesproken vraagt de verhuurder zo’n vergunning aan voordat de huurovereenkomst wordt gesloten, maar kunnen de huurders dat ook afdwingen nadat de huurovereenkomst al is ingegaan?

Omzetting zonder vergunning

De Rechtbank Amsterdam zag zich recent voor die vraag gesteld. Het ging in die zaak om een bovenwoning die al vanaf 1957 door een stichting werd gehuurd en sindsdien door die stichting aan studenten ter beschikking werd gesteld. Het was oorspronkelijk een zelfstandige woonruimte, maar die was inmiddels verbouwd tot vier kamers. Daarvoor was geen omzettingsvergunning verleend omdat deze door de verhuurder niet is aangevraagd.

Alsnog aanvragen omzettingsvergunning

De eigenaar van de woning overlijdt in 2020. Zijn erfgenamen constateren dan dat er in strijd is gehandeld met de Huisvestingsverordening en vragen de stichting om de woning te ontruimen. De stichting stemt daar niet mee in. De stichting vindt dat de verhuurder alsnog een omzettingsvergunning moet aanvragen bij de gemeente en anders dat zij dat namens de erfgenamen mag doen.

Huurder vordert machtiging

De erfgenamen willen geen vergunning aanvragen, waarop de stichting in kort geding een machtiging vordert om de vergunning namens de erfgenamen aan te vragen. De stichting krijgt daarin gelijk. Volgens de voorzieningenrechter kan door het ontbreken van een vergunning de woning niet worden bewoond zoals in de huurovereenkomst was voorzien. Dat vormt een gebrek van de woonruimte dat door de verhuurder moet worden verholpen.

Gebrek moet door de verhuurder worden verholpen

Als de verhuurder dat niet doet, kan een machtiging worden gevraagd om dat gebrek namens de verhuurder te verhelpen. Dat betekent in dit geval dat de stichting gemachtigd kan worden om namens de erfgenamen alsnog een omzettingsvergunning aan te vragen. De stichting wordt ook alvast gemachtigd om bezwaar en beroep in te stellen als de aanvraag zou worden afgewezen.

Verhuurder is verantwoordelijk

Deze uitspraak leert dat de verhuurder er verantwoordelijk voor is dat de woonruimte kan worden bewoond zoals in de huurovereenkomst is bepaald. Als er kamers worden verhuurd die zonder vergunning niet op die manier mogen worden gebruikt, dan geldt dat als een gebrek dat voor rekening van de verhuurder komt. De verhuurder moet er dan voor zorgen dat het gebrek wordt verholpen.

Risico’s voor de verhuurder

Doet de verhuurder dat niet, dan loopt hij niet alleen het risico dat gemeente een boete oplegt, maar ook dat de huurder een machtiging vraagt om het gebrek zelf te verhelpen. In dit geval betekent dat dat de huurder namens de verhuurder – en op diens kosten – een omzettingsvergunning kan aanvragen. Dat kan overigens ook niet contractueel worden uitgesloten, dus de verhuurder doet er goed aan het niet zover te laten komen.

Advies of rechtsbijstand nodig?

Als u vragen heeft over dit onderwerp of advies of rechtsbijstand nodig heeft, dan kunt u contact opnemen met een van de specialisten van onze secties Vastgoed en Overheidsrecht.

Het vonnis van de rechtbank Amsterdam is hier te vinden.