Kan een pachtovereenkomst een huurovereenkomst worden?

Belangrijk verschil tussen pacht en huur

Een perceel kan zowel verhuurd of verpacht worden. Een belangrijk verschil, omdat voor huur en pacht andere wettelijke regels gelden. Het meest kenmerkende verschil is dat pacht altijd betrekking heeft op het gebruik van onroerend goed voor de bedrijfsmatige exploitatie in de landbouw. Wat nu als een perceel gedurende de looptijd van een pachtovereenkomst niet meer voor bedrijfsmatige agrarische doeleinden wordt gebruikt? Is dan sprake van huur?

Verlenging pachtovereenkomst

In een zaak die onlangs speelde was de oorspronkelijke pachtovereenkomst ingegaan op 5 maart 1975. De einddatum van de overeenkomst betrof 5 maart 2011. De overeenkomst is daarna tot twee keer toe van rechtswege verlengd met zes jaar tot en met 5 maart 2023.

Geen bedrijfsmatige agrarische doeleinden

De verpachter meent begin 2021 dat het perceel sinds de verlenging per 5 maart 2017 niet meer voor bedrijfsmatige agrarische doeleinden wordt gebruikt door de pachters en dat vanaf de verlenging daarom sprake is van een huurrelatie. De verpachter meent daarom dat hij de overeenkomst volgens het huurrecht kan opzeggen per 31 december 2021. Voor de zekerheid beëindigt de verpachter de overeenkomst ook volgens de pachtwetgeving tegen het einde van de looptijd, en dus per 5 maart 2023. Voor de pachters maakt het dus nogal een verschil welke regels van toepassing zijn op de opzegging.

Oordeel pachtkamer

De pachtkamer oordeelt dat voor de kwalificatie pachtovereenkomst vereist is dat de gebruiker van het perceel bedrijfsmatig de landbouw uitoefent. Indien daarvan bij het aangaan van de overeenkomst geen sprake is, dan is geen sprake van een pachtovereenkomst maar van een huurovereenkomst. Uiteraard alleen indien aan de vereisten voor een huurovereenkomst wordt voldaan.

Dit kwalificatievereiste geldt volgens de pachtkamer niet meer bij een verlenging van rechtswege van een reeds bestaande pachtovereenkomst. Als partijen namelijk geen nieuwe afspraken maken, is sprake van een ongewijzigde voortzetting van een eerder gesloten overeenkomst en blijft die eerdere overeenkomst maatgevend en bepalend voor de gemaakte afspraken en de kwalificatie van de overeenkomst.

Let op! Ontbinding pachtovereenkomst is wel mogelijk

De pachtovereenkomst kan dus na een verlenging van rechtswege niet ‘van kleur verschieten’, waardoor sprake zou zijn van een huurovereenkomst. In dit geval oordeelde de pachtkamer dat de pachters tekort waren schoten, aangezien er geen sprake meer was van een bedrijfsmatige exploitatie. De pachtkamer ontbond de pachtovereenkomst daarom alsnog per 5 maart 2023.

Dus let op; het staken van het bedrijfsmatig gebruik gedurende de pachtrelatie kan wel een grond vormen voor ontbinding (of opzegging) van de pachtovereenkomst.

Heeft u vragen over dit onderwerp, of andere pacht gerelateerde vragen? Neem dan contact op met onze advocaten agrarisch recht.