Kan een indeplaatsstelling van een huurovereenkomst worden afgedwongen?
Koper koopt een strandtent in Scheveningen. In de verleden notariële akte is opgenomen dat koper op eigen risico en voor eigen rekening contact op zal nemen met verhuurder om (tezamen met verhuurder en verkoper) een indeplaatsstellingsovereenkomst voor de huurovereenkomst op te stellen. Verhuurder wenst niet mee te werken mede omdat de verkoper niet wil meewerken aan de indeplaatsstelling. Kan de koper nu medewerking van verkoper afdwingen?
Verkoop strandtent
In mei 2017 hebben partijen een notariële akte verleden betreffende de overdracht van een strandtent in Scheveningen. In de akte stond opgenomen dat de koper op eigen risico en voor eigen rekening contact op zal nemen met de verhuurder om (tezamen met verhuurder en verkoper) een indeplaatsstellingsovereenkomst voor de huurovereenkomst op te stellen. Tussen de verkoper en de gemeente Den Haag bestaat een strandhuurovereenkomst van 2013 t/m 2022 op het Noorderstrand te Scheveningen. De gemeente Den Haag weigert mee te werken aan de indeplaatsstelling.
Vordering koper
Koper vordert in kort geding dat verkoper wordt veroordeeld om haar medewerking te verlenen aan vervanging van verkoper door koper als huurder van de gemeente en, omdat verkoper niet meewerkt, dat het vonnis van de kantonrechter in de plaats komt van die medewerking van verkoper.
Oordeel kantonrechter
De kantonrechter heeft de vordering afgewezen, omdat uit de notariële akte niet zou blijken dat verkoper verplicht is om mee te werken aan een indeplaatsstelling. Daarnaast was de kantonrechter van oordeel dat op grond van artikel 7:307 BW alleen de huurder kan vorderen om gemachtigd te worden om een derde als huurder in zijn plaats te stellen.
Moet verkoper meewerken aan indeplaatsstelling?
Koper gaat in hoger beroep en stelt dat uit de notariële akte blijkt dat verkoper verplicht is om mee te werken aan een indeplaatsstelling. Volgens koper blijkt dit uit hetgeen in de akte staat dan wel uit de bedoeling van partijen, aangezien koper zonder huurovereenkomst geen bedrijfsmatige activiteiten kan ontplooien en koper geen belang meer heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst.
Verkoper bestrijdt het standpunt van de koper. Volgens verkoper is de overeenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van bedrog dan wel misbruik van omstandigheden. Dit zou te maken hebben met de medische en financiële situatie van de verkoper.
Oordeel hof
Het hof volgt verkoper niet. Koper heeft verkoper juist willen helpen omdat verkoper de onderneming niet (meer) goed zelfstandig kan exploiteren. Verkoper heeft er dus verstandig aan gedaan om deze hulp aan te nemen. Het is dus niet aannemelijk geworden dat de onderneming onder bedrog, misleiding of dwaling is overgedragen.
Met betrekking tot de vraag of verkoper verplicht is om mee te werken aan de indeplaatsstelling, het volgende.
De gemeente wil niet meewerken aan een indeplaatsstelling, althans niet zonder medewerking van verkoper. Koper heeft dus geen belang bij een arrest over een indeplaatsstelling waaraan de gemeente geen medewerking verleent. Daarnaast heeft de koper niet (voldoende) onderbouwd dat indeplaatsstelling noodzakelijk is voor de exploitatie van de onderneming. De strandhuurovereenkomst is door partijen niet overgelegd. Voorts is onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat de strandhuurovereenkomst (voortijdig) zou kunnen worden beëindigd.
Volgens het hof blijkt uit de akte dat een indeplaatsstellingsovereenkomst zou worden opgesteld door koper, de gemeente en de verkoper gezamenlijk. Dit is niet gebeurd. Indien de vordering zou worden toegewezen, dan zou verkoper worden gedwongen om mee te werken aan een nog op te stellen overeenkomst waarvan de inhoud nog niet voldoende is bepaald. Een dergelijke veroordeling strekt te ver. De vorderingen van koper worden aldus afgewezen.
Conclusie
Let bij het sluiten van overeenkomsten en/of het passeren van aktes goed op de formulering van bepalingen. In dit geval stond klip en klaar in de akte opgenomen dat het voor eigen rekening en risico van de koper komt om contact op te nemen met de verhuurder om een indeplaatsstellingsovereenkomst op te stellen. Daarmee stond nog niet vast dat een dergelijke overeenkomst ook daadwerkelijk zou worden gesloten. Voor twijfels over de uitleg van bepalingen kunt u altijd contact opnemen met één van onze specialisten.