Is de kredietcrisis een reden om van een overeenkomst af te komen?
Inleiding
Het is in theorie mogelijk om onder een overeenkomst uit te komen als zich onvoorziene omstandigheden voordoen. Een beroep op onvoorziene omstandigheden slaagt echter niet snel. Laat staan dat men voor mogelijk had gehouden dat een zodanig beroep zou slagen met de kredietcrisis als argument.
Toch is het zo dat de afgelopen tijd een aantal gerechtelijke uitspraken gewezen zijn, waaruit kan worden afgeleid dat zich omstandigheden kunnen voordoen waaronder een beroep op onvoorziene omstandigheden vanwege de kredietcrisis kan slagen. Deze bijdrage gaat over de uitspraak die de Rechtbank Overijssel op 18 juni 2014 heeft gedaan.
Het geschil
De zaak handelde over een koopovereenkomst. Deze overeenkomst werd in het voorjaar van het jaar 2008 gesloten tussen de gemeente Almelo en een agrariër. Krachtens deze overeenkomst kocht de gemeente grond van de agrariër om daar later projectontwikkeling te laten plaatsvinden.
De agrariër bedong dat hij, totdat de ontwikkeling daadwerkelijk ter hand zou worden genomen, de percelen om niet mocht blijven gebruiken.
De situatie op de onroerendgoedmarkt verslechterde. De ontwikkeling van de betreffende percelen kwam niet van de grond. Bij de gemeente ontstond de behoefte om weer vrijelijk over de gronden te kunnen beschikken, zodat deze op een enigszins rendabele wijze zouden kunnen worden geëxploiteerd. Daar wilde de agrariër niet aan meewerken.
De gemeente zag zich genoodzaakt om een geding tot ontruiming van de onroerende zaak te beginnen. Daartoe voelde de gemeente aan dat de overeenkomst uit 2008 door de realiteit achterhaald was, en dat de agrariër de gemeente niet kon houden aan het door hem bedongen recht.
Het oordeel van de rechtbank
Het beroep van de gemeente op onvoorziene omstandigheden slaagde. De agrariër werd geacht het onroerend goed te ontruimen.
De rechtbank redeneerde dat partijen in 2008 nooit hebben kunnen voorzien dat de ontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt zo slecht zouden zijn. Partijen hebben dan ook nooit voorzien dat de agrariër anno 2014 nog steeds het gebruik om niet van het onroerend goed zou hebben.
Ook de omstandigheid dat in 2014 nog niet te voorzien was dat de gemeente op korte termijn alsnog tot de projectontwikkeling zou kunnen overgaan, maakte, aldus de rechtbank, dat de gemeente een rechtens te respecteren belang had bij ontruiming van het verkochte. Een laatste argument dat meespeelde was dat de agrariër zijn agrarische bedrijf al lang al verhuisd had naar Drenthe en aldaar tot een rendabele exploitatie was gekomen.
Conclusie
De uitspraak laat zien dat het mogelijk is om als een overeenkomst door de ontwikkelingen van de afgelopen jaren niet of bezwaarlijk uitvoerbaar blijkt te zijn daaraan een mouw gepast kan worden door een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden. In een voorkomend geval kan worden bekeken wat de argumenten zijn op grond waarvan in eerste instantie de wederpartij, en later ook de rechter, overtuigd kan worden van het niet houdbaar zijn van de gehoudenheid van (een van de) partijen aan de overeenkomst.
Klik hier voor de uitspraak.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.