Het vereiste van exclusieve zeggenschap bij uitoefening van het retentierecht
Een opdrachtgever geeft een aannemer de opdracht tot het realiseren van 65 woningen. De aannemer besteedt de werkzaamheden uit aan een aantal onderaannemers. Om de werkzaamheden uit te kunnen voeren krijgt ieder van de onderaannemers een sleutel tot de bouwplaats. Op een zeker moment krijgt de onderaannemer er kennis van dat de aannemer failliet dreigt te gaan. Om zijn vordering tegen de aannemer zeker te stellen, plaatst de onderaannemer een aantal hekken om één van de nog niet opgeleverde woningen en hangt hij hier borden aan welke aangeven dat hij zich op zijn retentierecht beroept. De aannemer gaat vervolgens inderdaad failliet. De opdrachtgever sommeert hierop de onderaannemer de hekken en borden te verwijderen. De opdrachtgever stelt dat de onderaannemer zich in het geheel niet kan beroepen op enig retentierecht, omdat hij niet over de feitelijke macht beschikt over de nog niet opgeleverde woning. De onderaannemer weigert gehoor te geven aan de sommatie van de opdrachtgever.
Het hof stelt dat om te voldoen aan het vereiste van feitelijke macht de retentor, hier de onderaannemer, dient te beschikken over de exclusieve zeggenschap over de teruggehouden zaak, in dit geval de niet opgeleverde woning. Het hof stelt dat hiervan sprake is wanneer degene die zich op retentierecht beroept, uitsluitend bepaalt wie wel en wie geen toegang heeft tot het huis. Het hof beoordeelt tevens of sprake is van een geldig retentierecht ten aanzien van de bouwplaats.
Het hof is van oordeel dat er geen sprake van is dat de onderaannemer exclusief bepaalt wie wel of geen toegang heeft tot de woning of de bouwplaats; alle onderaannemers hebben immers een sleutel gekregen. Bovendien worden zowel binnen de betreffende woning als op de gehele bouwplaats ook nog werkzaamheden door andere onderaannemers uitgevoerd. Het hof is dan ook van oordeel dat de onderaannemer niet over de exclusieve zeggenschap beschikt over zowel de nog niet opgeleverde woning als de bouwplaats, waardoor niet is voldaan aan het vereiste van feitelijke macht. Zodoende kan er ook geen sprake zijn van een rechtsgeldig retentierecht.
De eis van exclusieve zeggenschap voor het vervullen van het vereiste van feitelijke macht is opvallend. Het is in de bouwpraktijk heel gebruikelijk dat (onder)aannemers toestaan dat tijdens de werkzaamheden een opdrachtgever andere werkzaamheden laat uitvoeren door derden, bijvoorbeeld een nevenaannemer. In eerdere rechtspraak bepaalde de Hoge Raad dat het feit dat een aannemer toestaat dat een nevenaannemer, in opdracht van de opdrachtgever, werkzaamheden uitvoert op hetzelfde bouwterrein en daarvoor toegang heeft tot het werk, nog niet betekent dat daarmee sprake is van verlies van de feitelijke macht door de aannemer.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.