De maatstaf voor opzegging van een huurovereenkomst

Een huurovereenkomst kan niet zomaar worden opgezegd. De opzegging moet, ook als de wet geen opzeggingsgrond voorschrijft, aan de redelijkheid en billijkheid voldoen. Dat wordt duidelijk uit een recente uitspraak van de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Holland.

De feiten

In deze zaak ging het om een stichting die een wijkboerderij beheerde. De stichting huurde van de gemeente een stuk grond. Tussen de bestuursleden van de stichting is ruzie ontstaan. Er is zelfs een gerechtelijke procedure gevoerd. Nadien zijn door bestuursleden over en weer bedreigingen geuit. De gemeente heeft naar aanleiding van de geschillen en bedreigingen de huur­overeenkomst met de stichting opgezegd.

De procedure

De stichting vordert in kort geding dat aan de huuropzegging geen rechtsgevolg toekomt, dan wel dat de rechter de huuropzegging zal schorsen of de gemeente zal verbieden daarop een beroep te doen. De stichting vordert verder dat de gemeente zal gedogen dat eiser gebruik blijft maken van het gehuurde. De gemeente vordert in reconventie dat de voorzieningenrechter de stichting zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. De vraag is dus of de gemeente de huurovereenkomst mocht opzeggen.

Het oordeel van de rechter

De voorzieningenrechter weigert de door de stichting gevraagde voorzieningen en wijst de door de gemeente gevraagde ontruiming toe. De voorzieningenrechter toetst of de gemeente bij de opzegging misbruik heeft gemaakt van bevoegdheid. Daarnaast toetst de voorzieningenrechter of voldoende zwaarwegende grond bestond voor de opzegging, en dus of de opzegging voldoet aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. De voorzieningenrechter volgt daarmee een lijn in de jurisprudentie. De Hoge Raad oordeelde al eerder dat huurovereenkomsten niet zonder meer kunnen worden opgezegd en dat opzeggingen dienen te worden getoetst aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Verder is opzegging onder bepaalde omstandigheden alleen mogelijk als daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. De voorzieningenrechter komt tot de conclusie dat de gemeente een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging had, gezien de ruzie tussen de bestuursleden van de stichting onderling.

De conclusie

Als u voornemens bent om een huurovereenkomst op te zeggen, of als u zelf geconfronteerd wordt met een huuropzegging, ga dan het volgende na.
Vereist de wet een bepaalde grond voor opzegging? Voldoet de huuropzegging aan wat de redelijkheid en billijkheid ingeven, en meer concreet, is er een voldoende zwaarwegende grond om de huurovereenkomst op te zeggen? Een te lichtvaardig in dat kader genomen beslissing kan door de rechter worden teruggefloten, zoals blijkt uit deze uitspraak.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.