Contractuele terugkoopregeling, hoe zit dat?

De gemeente Someren wilde gebruik maken van haar contractuele bevoegdheid tot terugkoop van het perceel van een koper. Mocht de gemeente van die bevoegdheid gebruik maken? Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch diende recent over deze vraag te oordelen.

Terugkoopregeling

Het is voor partijen mogelijk om in een koopovereenkomst op te nemen dat, in het geval bijvoorbeeld de koper niet aan de afspraken uit de koopovereenkomst voldoet, de verkoper de bevoegdheid heeft om het perceel weer terug te kopen. Het belang bij een dergelijke terugkoopafspraak kan erin zijn gelegen dat er in de gemeente een beperkte uitgifte is tot grond.

Bepalingen koopovereenkomst

In juli 2010 hebben een koper en de gemeente Someren (hierna: “de gemeente”) een koopovereenkomst met elkaar gesloten, waarbij de gemeente een perceel aan de koper heeft verkocht ten behoeve van de bouw van een mestvergistingsinstallatie (hierna: de “installatie”).

In de koopovereenkomst was voor de koper een bouwverplichting opgenomen. Die bouwverplichting hield in dat de installatie, binnen achttien maanden na verlening van de bouwvergunning, voltooid en gebruiksklaar moest zijn. Daarnaast was in de koopovereenkomst een recht van terugkoop tussen partijen overeengekomen. In die regeling is bepaald dat in het geval de koper niet of niet tijdig voldoet aan zijn bouwverplichting, hij verplicht is het verkochte op eerste vordering van de burgemeester en wethouders aan de gemeente terug te verkopen. In de koopovereenkomst was tevens een verbod tot doorverkoop opgenomen.

Bouwverplichting

Op 27 november 2010 is door de gemeente een bouwvergunning voor de bouw van de installatie aan koper verleend. De koper heeft vervolgens niet binnen de afgesproken achttien maanden de bouwinstallatie voltooid, sterker nog de koper had zelfs geen aanvang genomen met de bouw van de installatie. De koper wilde van het project af. De gemeente heeft vervolgens op initiatief van de koper een overnamekandidaat in de gelegenheid gesteld om onderzoek te doen naar de overname van het project.  In april 2013 heeft de gemeente van de overnamekandidaat vernomen dat er geen overeenstemming kon worden bereikt en dat de overnamekandidaat zich terugtrekt. Vervolgens heeft de gemeente in juni 2013 gevorderd dat koper het perceel zou terug verkopen aan de gemeente. De koper heeft het perceel onder protest aan de gemeente terug verkocht.

Eerste aanleg

In eerste aanleg heeft de koper zich op het standpunt gesteld dat de gemeente jegens haar een onrechtmatige daad heeft gepleegd door het terugkooprecht in te roepen, omdat het terugkooprecht door afstand van recht dan wel door rechtsverwerking teniet is gegaan. Zij stelt daartoe dat gemeente door zich niet terstond na het verstrijken van de termijn van achttien maanden te beroepen op de terugkoopbepalingen, uitdrukkelijk akkoord is gegaan met de eventuele overname door een derde partij en daardoor afstand van recht heeft gedaan om zich te beroepen op de bepalingen uit de koopovereenkomst. De rechtbank volgt dit standpunt niet.

Daarnaast stelt de koper zich op het standpunt dat de uitoefening van het terugkooprecht in strijd is met artikel 1 EVRM, misbruik van bevoegdheid oplevert, naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is en in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Ten aanzien van het laatste standpunt stelt de koper zich op het standpunt dat het gebruikmaken van de terugkoopregeling, zonder vooraankondiging, terwijl de gemeente wist dat de koper in gesprek was met een overnamekandidaat, in strijd is met het zorgvuldigheidsbeginsel. De gemeente heeft betwist dat zij ervan op de hoogte was dat de koper in gesprek was met een tweede overnamekandidaat. De rechtbank heeft de vorderingen in eerste aanleg afgewezen.

Hoger beroep

In hoger beroep wordt de koper in de gelegenheid gesteld om bewijs te leveren dat de gemeente ervan op de hoogte was dat de koper –na april 2013- in gesprek was met een andere overnamekandidaat. De bewijslevering was onvoldoende. Het gerechtshof was van oordeel dat de gemeente naar aanleiding van de mededeling van de overnamekandidaat in april 2013 op een juiste wijze heeft gehandeld. Daarnaast had de koper niet voldoende duidelijk bij de gemeente onder de aandacht gebracht dat zij een serieuze tweede overnamekandidaat had. Het gerechtshof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.

Het gerechtshof heeft daartoe verder geoordeeld dat de koper zich niet heeft gehouden aan haar verplichting om binnen de overeengekomen termijn een installatie te bouwen. Toen bleek dat de koper van het project af wilde, heeft de gemeente op initiatief van de koper een mogelijke overnamekandidaat in de gelegenheid gesteld om onderzoek te doen naar de overname van het project. Dat de gemeente daar haar medewerking aan heeft verleend, houdt geen wijziging in van de koopovereenkomst. De koper heeft ook onvoldoende onderbouwd dat partijen hebben bedoeld wijzigingen te brengen in de rechten en plichten van partijen op grond van de koopovereenkomst. Daarnaast moest de koper er rekening mee houden dat de gemeente haar recht van terugkoop zou inroepen, omdat zij niet binnen de overeengekomen termijn de installatie heeft gebouwd. Bovendien was de koper dit ook bekend door de gesprekken met de gemeente. De gemeente heeft het recht van terugkoop dus terecht ingeroepen.

Conclusie

In het geval u als gemeente een koopovereenkomst aangaat met betrekking tot een perceel waarop een bouwverplichting rust, dan is het raadzaam om een terugkoopverplichting op te nemen omdat het voor kan komen dat er een tekort bestaat aan bedrijventerreinen. Daarnaast laat dit arrest zien dat in het geval een partij (in dit geval de gemeente) bereid is om mee te werken aan een oplossing voor de ontstane situatie, het kennelijk van belang is om aan de wederpartij mede te delen dat dit er niet voor zorgt dat de rechten en plichten uit de koopovereenkomst worden gewijzigd.

Heeft u vragen over het opstellen van een koopovereenkomst of over de uitleg daarvan, neemt u dan contact op met een van onze deskundigen op het gebied van Overheidsrecht.