Boete voor kamergewijze verhuur zonder omzettingsvergunning terecht?

Huurders van een woning hebben zonder een vergunning een zelfstandige woonruimte omgezet naar meerdere onzelfstandige woonruimten. In een recente zaak beoordeelde de rechtbank Amsterdam of de eigenaar van de woning hiervoor een boete opgelegd mocht krijgen.

Inspectie door de gemeente

Eiser is eigenaar van een woning in Amsterdam (hierna: “de woning”). Twee inspecteurs van de gemeente hebben de woning bezocht op 4 juli 2018 en hier een rapport van opgesteld. Uit dit rapport blijkt dat de inspecteurs ’s ochtends een bewoner (hierna: “ bewoner 1”) hebben aangetroffen in de woning. Bewoner 1 heeft verklaard dat zij met drie anderen in de woning woont. De toezichthouders hebben de kamer van bewoner 1 gezien. Verder hebben zij vastgesteld dat er op de derde verdieping aan de voorkant twee deuren waren afgesloten met een slot. Op de zolder hebben zij een deur gezien die was afgesloten met een hangslot.

Op basis van het rapport van de inspecteurs heeft het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam (hierna: “het college”) geconstateerd dat eiser de woning heeft omgezet van een zelfstandige woonruimte, naar meerdere onzelfstandige woonruimtes. Eiser was voor deze omzetting niet in het bezit van een vergunning en heeft volgens het college om die reden artikel 21, sub c, van de Huisvestingswet 2014 overtreden. Het college heeft vervolgens bij het primaire besluit aan eiser een boete opgelegd van € 6.000,=. Eiser heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt en – nadat dit bezwaar door het college ongegrond is verklaard – beroep ingesteld bij de rechtbank.

Standpunten eiser

Eiser stelt zich in de procedure op het standpunt dat dat de inspecteurs geen toestemming hadden om binnen te treden in de woning. Verder stelt eiser dat de woning slechts door 2 personen permanent wordt bewoond. Het inspectierapport van de gemeente bevat volgens eiser veel onjuistheden en de conclusies zouden slechts gebaseerd zijn op vermoedens. Tot slot stelt eiser dat hij voor de inspectie op 4 juli 2018 reeds contact had gehad met de gemeente over het beëindigen van de situatie.

Toestemming voor binnentreden

De rechtbank ziet geen aanleiding om aan te nemen dat bewoner 1 de inspecteurs geen toestemming heeft gegeven om de woning binnen te treden. Uit het rapport blijkt namelijk dat bewoner 1 de toezichthouders heeft uitgenodigd om verder te komen. Uit de e-mailwisseling in het dossier tussen bewoner 1 en eiser volgt niet dat zij de toezichthouders geen toestemming tot binnentreden zou hebben gegeven. Uit deze correspondentie volgt slechts dat bewoner 1 heeft vermeld dat de inspecteurs kwamen op een moment dat zij haast had. De rechtbank gaat dus niet mee in het standpunt van eiser dat er geen toestemming was om de woning binnen te treden.

Woning verhuurd aan meer dan 2 personen

Verder stelt de rechtbank vast dat op basis van de informatie uit het dossier eiser de woning aan minimaal 3 personen heeft verhuurd. Ten eerste heeft bewoner 1 tegenover de toezichthouders verklaard dat er vier personen in de woning woonden. Verder spreekt bewoner 1 in een e-mail over ‘huisgenoten’. Dit duidt er volgens de rechtbank op dat zij méér dan een huisgenoot heeft en dat er dus meer dan twee mensen in de woning wonen.

Daarnaast heeft bewoner 2 van de woning op 19 juli 2018 een e-mail gestuurd naar de toezichthouder. Zij schrijft daarin dat zij sinds januari 2016 op de vierde verdieping woont en heeft ook een huurcontract meegestuurd.

Voorts heeft eiser op 2 september 2018 in zijn zienswijze geschreven dat hij het huurcontract met bewoner 3 heeft opgezegd, maar dat bewoner 3 met hulp van een advocaat heeft geweigerd te vertrekken. Daarnaast heeft eiser in zijn zienswijze vermeld dat bewoner 3 inmiddels heeft gemeld over twee weken te vertrekken, in verband met ontvangst van de sleutel van haar nieuwe woning. Op grond hiervan is het voldoende duidelijk dat bewoner 3 nog in de woning woonde op 4 juli 2018 en komt de rechtbank tot het oordeel dat de woning op 4 juli 2018 aan meer dan 2 personen was verhuurd.

Vertrouwensbeginsel

Het laatste dat eiser in de procedure heeft aangevoerd is dat hij in de periode voorafgaand aan de inspectie contact heeft gehad met de gemeente over het beëindigen van de situatie. De rechtbank vat dit standpunt op als een beroep op het vertrouwensbeginsel, maar gaat hier niet in mee. Er is namelijk geen concrete toezegging gedaan door de gemeente. In dit geval zou een concrete toezegging betekenen dat tussen eiser en een vertegenwoordiger van de gemeente moet zijn besproken dat hij handelt in strijd met de Huisvestingswet, maar dat hier niet direct op zal worden gehandhaafd. Deze toezegging is niet gedaan, waardoor de rechtbank niet meegaat in het standpunt van eiser.

Conclusie

Ga altijd na of er voor bepaalde werkzaamheden aan een woning een vergunning vereist is. In deze zaak heeft eiser nagelaten om een vergunning aan te vragen voor het omzetten van een zelfstandige woning naar meerdere onzelfstandige woonruimten. De rechtbank oordeelt in deze zaak dat er ten tijde van inspectie door de gemeente meer dan 2 personen woonachtig waren in de woning, waardoor het college terecht een boete heeft opgelegd aan eiser.

Heeft u vragen over deze zaak of over vergunningsvereisten om te (ver)bouwen? Neem dan contact op met één van onze specialisten bestuursrecht.