Beslag op een woning kan leiden tot openbare verkoop: hoe zit dat?

U voert een procedure tegen één van uw debiteuren en u wordt door de rechter in het gelijk gesteld. Nu wilt u met het vonnis van de rechter uw vordering verhalen op uw debiteur. U wilt beslag leggen op zijn woning, zodat deze verkocht wordt en uw vordering uit de opbrengst kan worden voldaan. Hoe werkt dat eigenlijk?

Beslaglegging door deurwaarder

Als de debiteur niet vrijwillig voldoet aan het vonnis, zal de deurwaarder eerst beslag leggen op de woning. Als dat gebeurt op grond van een vonnis van de rechter, noemen we dat een ‘executoriaal beslag’. De deurwaarder maakt daarvoor een proces-verbaal op en schrijft dat in bij het Kadaster. Zo is het voor iedereen kenbaar dat er beslag op de woning ligt. De debiteur kan vooralsnog wel in de woning blijven. Hij kan de woning door het beslag echter niet zomaar meer zelf verkopen.

Hypotheekhouder kan de executie overnemen

De deurwaarder zal niet alleen de debiteur op de hoogte moeten stellen van het gelegde beslag, maar ook de eventuele hypotheekhouder ten aanzien van de woning. De hypotheekhouder kan dan binnen twee weken aangeven of hij het ‘executietraject’ van u wil overnemen of niet. Als de hypotheekhouder dat wil, moet u zich daarbij neerleggen en de hypotheekhouder het traject verder laten afwikkelen.

Executieveiling door de notaris

U – of de hypotheekhouder die het executietraject heeft overgenomen – zal vervolgens een notaris moeten inschakelen. De notaris stelt, in overleg met u, vast wanneer en onder welke voorwaarden de woning zal worden verkocht. De verkoop zal openbaar plaatsvinden, via een zogeheten ‘executieveiling’. Dat kan ook via internet. De notaris zal de veiling in de regel niet zelf organiseren, maar daarvoor een veilingbedrijf inschakelen. Bij de executieveiling zal de woning – uiteraard – worden verkocht aan de hoogste bieder. Uw debiteur zal de woning dan ook moeten ontruimen en verlaten.

De verdeling van de opbrengst: de hypotheekhouder gaat voor

De notaris zal vanuit de verkoopopbrengst van de woning eerst de kosten voldoen die gemoeid zijn gegaan met de veiling. Daarna zal de hypotheekhouder zich als eerste, en voor zijn volledige vordering op uw debiteur, kunnen verhalen op de opbrengst van de woning. De verkoopopbrengst wordt dus niet verdeeld tussen u en de hypotheekhouder. Daarvoor maakt het niet uit of de hypotheekhouder het executietraject van u heeft overgenomen of niet. Pas als de volledige vordering van de hypotheekhouder is voldaan en er dan nog een opbrengst resteert, kan uw vordering (deels) worden voldaan uit deze opbrengst. Die opbrengst moet dan overigens wél gedeeld worden met eventuele andere beslagleggers, ook als deze later dan u beslag hebben gelegd.

Let op: executie kan misbruik van recht opleveren

Feitelijk heeft het dus alleen zin om executoriaal beslag te laten leggen op de woning van uw debiteur, als de woning méér zal opleveren dan de vordering van de hypotheekhouder. Anders zal de opbrengst van de woning in het geheel aan de hypotheekhouder toekomen en ontvangt u niets. Als u dan toch executoriaal beslag legt op de woning en het executietraject opstart, maakt u misbruik van uw recht om tot beslaglegging over te gaan. Uw debiteur kan dan vorderen dat het gelegde beslag wordt opgeheven. Ter illustratie verwijs ik naar een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam. Daarin werd geoordeeld dat – nu de volledige opbrengst van de woning naar de hypotheekhouder zou gaan – de beslaglegger misbruik van zijn recht maakte. Het beslag werd dan ook opgeheven.

Waar moet u op letten?

Voordat u op grond van een vonnis executoriaal beslag legt op een woning, doet u er verstandig aan om zorgvuldig onderzoek naar de woning te laten doen. In het Kadaster kunt u laten nagaan of er hypotheken op de woning zijn gevestigd of dat er al andere beslagen zijn gelegd. Daarnaast zal u een inschatting moeten laten maken van de opbrengst van de woning bij een openbare verkoop. Alleen als u dit in beeld heeft, kunt u bepalen of het zinvol is om het beslag door te zetten of dat u het risico loopt dat wordt geoordeeld dat u misbruik maakt van uw recht om tot beslaglegging over te gaan. Vanzelfsprekend kan een van onze specialisten u daarbij van dienst zijn.