Aannemingsovereenkomst: hoe wordt de aanneemsom bepaald?

Een aanneemsom kan op verschillende manieren worden vastgesteld. Vaak wordt in de overeenkomst van aanneming een vaste prijs overeengekomen, maar dat hoeft niet. In dit artikel leest u op welke manieren de aanneemsom kan worden bepaald en waar zowel de aannemer als de opdrachtgever op moet letten.

Wat is een aannemingsovereenkomst?

In artikel 7:750 van het Burgerlijk wet Boek (BW) is bepaald dat de aanneming van werk een overeenkomst is waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te bepalen prijs in geld.

Methoden van prijsbepaling aanneemsom

De wet kent verschillende mogelijkheden voor het vaststellen van de aanneemsom.

1. Vaste Prijs

• Om achteraf discussies over het in rekening te brengen bedrag uit te sluiten, komen aannemers en opdrachtgevers vaak een vaste prijs (aanneemsom) overeen.
• Dit brengt met zich mee dat de aannemer de kosten van de uitvoering van de opdracht en daarmee (in beginsel) het risico van financiële tegenvallers draagt. Let wel, eventueel meer- en minderwerk of onvoorziene omstandigheden kunnen ook bij een vaste prijs alsnog leiden tot discussie.
• Spreken partijen een vaste prijs af? Dan kunnen zij voor bepaalde onderdelen van het werk, waarvoor bij het sluiten van het contract nog geen nauwkeurige prijs kan worden vastgesteld, zogeheten stelposten overeenkomen.
• Als er een vaste prijs wordt overeengekomen, is het voor beide partijen van belang om een nauwkeurige omschrijving van de werkzaamheden en het tot stand te brengen werk te geven. Anders kan er twijfel ontstaan over de vraag of sprake is van een vaste prijs.

2. Richtprijs

• Het is mogelijk dat een aannemer geen vaste prijs kan afgeven, bijvoorbeeld omdat het nog niet helemaal duidelijk is wat de kosten voor de realisatie van het werk zijn. Als de opdrachtgever wel graag enige indicatie wil hebben, is het mogelijk dat de aannemer een richtprijs afgeeft.
• Daarbij moet de aannemer wel opletten. In artikel 7:752 lid 2 BW is namelijk bepaald dat de richtprijs met niet meer dan 10% mag worden overschreden, behalve als de aannemer de opdrachtgever op tijd voor verdere overschrijding heeft gewaarschuwd. Het is overigens mogelijk om van deze bepaling af te wijken door in de aannemingsovereenkomst een ander percentage overeen te komen, of in de overeenkomst op te nemen dat de werkzaamheden volledig voor vergoeding in aanmerking komen.
• In de praktijk zorgen richtprijzen vaak voor discussies over de vraag of de aannemer op tijd heeft gewaarschuwd voor de overschrijding en of sprake is van een redelijke prijs. Ook hier is het dus voor beide partijen van belang om duidelijke afspraken te maken en deze afspraken goed vast te leggen.

3. Redelijke prijs

• Zijn partijen geen prijs overeengekomen? Dan is de opdrachtgever op grond van de wet (7:752 BW) een redelijke prijs verschuldigd aan de aannemer.
• Bij het vaststellen van deze prijs moet rekening worden gehouden met de prijzen die de aannemer bij het sluiten van de overeenkomst gewoonlijk bedong voor een werk als het onderhavige en andere werken. De aannemer moet dit kunnen aantonen. Daarbij zijn ook de verwachtingen die de aannemer over de vermoedelijke prijs heeft gewekt van belang.
• In de praktijk zorgt een redelijke prijs ook regelmatig voor discussie, omdat opdrachtgever en aannemer van mening verschillen over de vraag of sprake is van een redelijke prijs. Ook hier is het voor partijen van belang om duidelijke afspraken te maken, bijvoorbeeld door vooraf een aantal uitgangspunten vast te leggen.

4. Uitvoering in regie

• Het is voor partijen ook mogelijk om op basis van regie af te rekenen. In dat geval ontvangt de aannemer een vergoeding voor de werkelijk gemaakte uitvoeringskosten, verhoogd met opslagen voor winst en algemene kosten.
• Bij een regieovereenkomst moet de aannemer de gewerkte uren en verwerkte materialen bewijzen en specificeren. De uitvoering in regie is een zaak van vertrouwen.
• Bij een uitvoering in regie moeten partijen duidelijke afspraken maken. Voor de aannemer is het van belang de uitgevoerde werkzaamheden te kunnen bewijzen en specificeren, anders loopt hij het risico dat de opdrachtgever de kosten van de uitgevoerde werkzaamheden te hoog vindt.

UAV 2012

Zijn op de aannemingsovereenkomst de UAV 2012 (Uniforme Administratieve Voorwaarden 2012) van toepassing? Dan geldt het volgende. De UAV 2012 gaat er vanuit dat in de aannemingsovereenkomst een vaste prijs is bepaald (§1 lid 1 UAV 2012). Op grond van de UAV geldt dat wat de opdrachtgever uiteindelijk betaalt aan de aannemer wordt gevormd door de aanneemsom, verhoogd respectievelijk verlaagd met hetgeen aan of door de aannemer verschuldigd is in verband meer- en of minderwerk, bijbetaling en kortingen (§ 34 en 40 UAV 2012).

Conclusie

Het is op verschillende manieren mogelijk om een aanneemsom overeen te komen. Om discussie achteraf te voorkomen is het verstandig om een vaste prijs af te spreken. Blijkt dat niet mogelijk? Dan kunt u geen prijs of een richtprijs overeenkomen. Maar in alle gevallen is het van belang om de overeengekomen afspraken duidelijk vast te leggen.

Wilt u een overeenkomst van aanneming opstellen en heeft u vragen, neem dan contact op met een van onze advocaten Vastgoedrecht.