Bevoegdheid tot ontbinding huurovereenkomst na bestuurlijke sluiting?

In een recente uitspraak van het Gerechtshof Den Haag probeerde de gemeente een huurovereenkomst te ontbinden als gevolg van diverse (tijdelijke) sluitingen van hetzelfde bedrijfspand door de burgemeester. Kan dat zomaar?

De gemeente in twee ‘hoedanigheden’

Het komt geregeld voor dat een burgemeester een sluiting van een horecagelegenheid beveelt in het belang van de openbare orde en veiligheid. Gedacht kan worden aan (spoed)eisende bestuursdwang op grond van de Algemene plaatselijke verordening en de Gemeentewet, maar ook op grond van de Opiumwet en de Wet Bibob. Ook komt het voor dat dezelfde gemeente objecten verhuurt, zoals bedrijfsruimten, die door huurders worden geëxploiteerd als bijvoorbeeld een nachtclub. Door deze combinatie heeft een gemeente enerzijds dus te maken met het gegeven dat zij vanuit een aan de gemeente toebehorend bestuursorgaan handelt, bijvoorbeeld de burgemeester met een sluiting. Anderzijds handelt zij in de hoedanigheid als een publiekrechtelijke rechtspersoon deelnemend aan het privaatrechtelijke rechtsverkeer, namelijk het verhuren van objecten.

Casus

De gemeente verhuurt vanaf 1 september 2013 een bedrijfsruimte die wordt geëxploiteerd als nachtclub. In de huurovereenkomst zijn een aantal ontbindende voorwaarden opgenomen die de gemeente het recht geven om tot ontbinding over te gaan als het gehuurde – onder andere – op last van de burgemeester wordt gesloten of de huurder in strijd handelt met de bestemming ter plaatse (art. 7:231 lid 2 BW).

Eerste sluiting
Naar aanleiding van een aangifte van een schietpartij heeft de burgemeester op 20 december 2017 bij besluit bevolen de nachtclub te sluiten voor de duur van maximaal twee weken.

Eerste ontbindingsverklaring
Daaropvolgend heeft de gemeente bij brief, één week later, medegedeeld dat zij gebruik maakt van haar bevoegdheid de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk te ontbinden.

In de periode van 3 tot 23 januari 2018 is de discotheek vrijwillig gesloten geweest.

Tweede sluiting
Bij besluit van 23 januari 2018 heeft de burgemeester de nachtclub opnieuw voor de duur van drie maanden gesloten, in verband met het belang van de openbare orde en veiligheid. Het bezwaar en beroep van de huurder daartegen is tevergeefs geweest.

Tweede ontbindingsverklaring
Na de tweede sluiting heeft de gemeente nogmaals bij brief van 30 januari 2018 aan huurder medegedeeld dat zij buitengerechtelijk ontbindt.

Derde sluiting
Bij besluit van 24 april 2018 heeft de burgemeester voor een derde keer een sluiting bevolen, voor de duur van drie maanden. Huurder heeft daartegen bezwaar gemaakt en beroep ingesteld.

Bestuursrechter
Het beroep van huurder is gegrond verklaard en het besluit tot sluiting is herroepen. De bestuursrechter acht dat niet in geschil is dat zich na 20 december 2017 geen geweldsincidenten in de nabije omgeving hebben voorgedaan. Gelet daarop en op het tijdsverloop heeft de gemeente onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom ten tijde van de sluiting nog sprake was van een dreiging voor de verstoring van de openbare orde en de veiligheid en waarom nog een keer moest worden gesloten voor een periode van drie maanden.

Kantonrechter

De gemeente vorderde bij het kantongerecht primair een verklaring voor recht dat zij de huurovereenkomst op 27 december 2017 dan wel 30 januari 2018 had ontbonden ex artikel 7:231 lid 2 BW. Subsidiair vorderde zij de huurovereenkomst te ontbinden op voet van artikel 6.265 BW.

De kantonrechter heeft de vorderingen van de gemeente afgewezen. Zij heeft hiertoe overwogen dat een buitengerechtelijke ontbinding ex art. 7:231 lid 2 BW vanwege de, weliswaar betreurenswaardige en ernstige, incidenten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De gevorderde ontbinding ex artikel 6:265 BW is afgewezen, omdat volgens de kantonrechter de door de Gemeente hiertoe aangedragen tekortkomingen volgens haar geen tekortkomingen waren, dan wel dat deze tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigden.

De gemeente stelt hiertegen hoger beroep in bij het Gerechtshof Den Haag.

Gerechtshof Den Haag

Vooropgesteld is het Hof van oordeel dat de gemeente in beginsel de huurovereenkomst buitengerechtelijk op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan ontbinden. Een verwijt van een tekortkoming aan de zijde van de huurder is daarvoor niet vereist. Wel dient gekeken te worden of de ontbinding evenredig is op grond van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 BW. Het Hof beantwoordt die vraag bevestigend. Voor de beantwoording van die vraag zijn alle feiten en omstandigheden van het geval, ook die ná de buitengerechtelijke ontbinding zijn voorgevallen, van belang, aldus het Hof. Het Hof neemt de volgende belangen mee in de afweging:

• In eerste instantie had de gemeente eind 2017 voldoende redenen om in te grijpen;
• Echter, deze redenen werden door ‘tijdsverloop’ minder klemmend. Het Hof betrekt daarbij de overwegingen uit het gegronde beroep tegen de derde ‘burgemeesterssluiting’;
• Inmiddels hebben anderhalf jaar geen incidenten rondom het gehuurde plaatsgevonden;
• De incidenten waren niet te herleiden naar de feitelijke exploitant;
• Van een financiële impasse tussen huurder en verhuurder is geen sprake geweest;
• Het strafrechtelijk onderzoek tegen de nachtclub is thans geseponeerd;
• Latere voornemens van de burgemeester tot intrekking van (exploitatie)vergunningen hebben nergens toe geleid;
• De financiële belangen van de huurder in kwestie zijn zeer groot.

Al het bovenstaande maakt volgens het Hof dat ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, gelet op alle feiten en omstandigheden, onaanvaardbaar is. Ook de ontbinding op grond van artikel 6:265 BW is niet aan de orde volgens het Hof omdat de door de gemeente gestelde tekortkomingen van de huurder niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Hierbij verwijst het Hof naar de belangenafweging. De huurovereenkomst blijft aldus in stand.

Wees alert en zorgvuldig bij ontbinding

Twee onherroepelijke besluiten van de burgemeester en tal van openbare ordeverstoringen rondom de nachtclub mochten de gemeente Rotterdam niet baten. Het verdient aanbeveling om de sluitingsbevelen goed en volledig te motiveren, zodat een mogelijke gegrondverklaring van een bezwaar en beroep bij de bestuursrechter zo veel mogelijk wordt beperkt. Dat sterkt de weg naar de kantonrechter.

Als u besluit de huurovereenkomst te ontbinden, is het zaak om dit zo spoedig mogelijk bij het kantongerecht te vorderen. Immers, tijdsverloop kan afbreuk doen aan de ‘ernst van de situatie’. Bovendien weegt de rechter ook feiten en omstandigheden mee die die ná de buitengerechtelijke ontbinding zijn voorgevallen. Tot slot dient u ook te bezien welke andere feiten en omstandigheden maken dat uw belang als gemeente, dat gepaard gaat met de ontbinding van de huurovereenkomst, dient te prevaleren boven het belang van een huurder om in het gehuurde te kunnen verblijven. Het Hof geeft in deze uitspraak in ieder geval een aantal handvatten waarop gelet moet worden.

Heeft u naar aanleiding van deze uitspraak nog vragen? Bijvoorbeeld omdat u zelf een zaak heeft waarin de zojuist uiteengezette problematiek speelt? Of heeft u andere bestuursrechtelijke of civielrechtelijke kwesties? Neem gerust contact op met een van onze specialisten overheidsrecht.

Lees ook: Is de aanwezigheid van drugs voldoende voor ontbinding van de huurovereenkomst?