Blogs

Is de aanwezigheid van drugs voldoende voor ontbinding van de huurovereenkomst?

07/11/19 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 5 minuten

Wij hebben eerder meerdere blogs geschreven over de mogelijke gevolgen van de aanwezigheid van (hard)drugs in een huurpand in bestuursrechtelijke zin. Deze blog gaat over het huurrecht. Kan de aanwezigheid van (hard)drugs ook reden zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst?

Melding verdachte situatie

Deze vraag speelde in een zaak die recent door de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland is beslecht. De politie kreeg in die zaak op een avond melding van een verdachte situatie: er zouden personen aanwezig zijn in het huurpand die daar op dat moment niet zouden moeten zijn. De politie gaat kijken en constateert dat de huurder aanwezig is met een aantal andere personen, waarvan een aantal bekend is bij de politie. Er worden onder andere ook bierblikjes, speed en hennep aangetroffen en één van de personen wordt aangehouden.

Vervangen sloten

De verhuurder ontzegt de huurder in verband hiermee de toegang tot het bedrijfspand en hij vervangt ook eigenhandig de sloten. Volgens de verhuurder heeft de huurder zich gedragen als een ‘slecht huurder’, op grond waarvan hij de huurovereenkomst zou mogen ontbinden. De huurder is het daar niet mee eens: hij vindt dat de verhuurder hem weer moet toelaten tot het bedrijfspand en dat de verhuurder de door de huurder geleden schade moet vergoeden.

‘Slecht huurderschap’

De kantonrechter geeft de huurder gelijk. Overwogen wordt dat de enkele aanwezigheid van drugs niet voldoende is om te kunnen spreken van ‘slecht huurderschap’. Ook niet als daarmee in strijd wordt gehandeld met de Opiumwet. Er moet volgens de kantonrechter sprake zijn van bijkomende omstandigheden, zoals het veroorzaken van overlast of gevaarlijke situaties.

Geen verbod in de huurovereenkomst

De kantonrechter overweegt daarbij dat het voorhanden hebben van een gebruikershoeveelheid drugs in beginsel geen nadeel voor de verhuurder of de omwonenden zou opleveren. Ook acht de kantonrechter van belang dat in de huurovereenkomst geen verbod is opgenomen voor de aanwezigheid van drugs in het bedrijfspand.

Sloten mochten niet worden vervangen

De kantonrechter komt tot het oordeel dat de verhuurder de sloten van de bedrijfsruimte niet mocht vervangen en dat er geen reden voor ontbinding van de huurovereenkomst is. De verhuurder wordt dan ook veroordeeld om de huurder toe te laten tot het gehuurde. De verhuurder moet ook de door de huurder geleden schade vergoeden, die in een separate procedure zal worden vastgesteld.

Waar moet u op letten?

De enkele aanwezigheid van een gebruikershoeveelheid drugs in een huurpand is dus op zichzelf niet voldoende om te kunnen spreken van ‘slecht huurderschap’. Dat enkele feit is dus niet voldoende om een huurovereenkomst te ontbinden: daarvoor zijn bijkomende omstandigheden als overlast of het creëren van een gevaarlijke situatie voor nodig.

Neem een verbod op in de huurovereenkomst

Het is verstandig om in de huurovereenkomst expliciet op te nemen dat het voorhanden hebben van drugs niet is toegestaan. Dan is de kans groter dat de huurovereenkomst kan worden ontbonden als er drugs wordt aangetroffen, omdat daarmee dan ook een contractuele verbintenis wordt geschonden. Als u daar dan ook een boetebepaling aan koppelt, dan verstevigt u uw positie ten opzichte van de huurder ook financieel.

Verboden staan niet in alle ROZ-modellen

Let op: de veelvuldig gebruikte modellen van de ROZ bevatten niet allemaal een verbod op het voorhanden hebben van drugs. Alleen in de algemene bepalingen die bij het ROZ-model voor woonruimte horen, staat een dergelijk verbod; in de modellen voor kantoorruimte (7:230a BW) en winkelruimte (7:290 BW) ontbreekt deze. Gebruikt u die modellen, dan moet u daar dus rekening mee te houden.

Wordt u als verhuurder geconfronteerd met aanwezigheid van drugs in uw pand, wilt u een hierop toegesneden huurovereenkomst of wilt u meer weten over dit onderwerp of over huurrecht in het algemeen? Neemt u dan contact op met een van de specialisten van onze sectie Vastgoed.

De uitspraak van de kantonrechter is hier te vinden.
Lees ook: Bevoegdheid tot ontbinding huurovereenkomst na bestuurlijke sluiting?

Plaats zelf een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar alle blogs