Wat kan een verhuurder doen tegen illegale onderverhuur?

De huuropbrengsten van illegale onderverhuur zijn vaak hoger dan de huurprijs die aan de hoofdverhuurder betaald moet worden. De hoofdhuurder maakt dus ten onrechte winst ten koste van de hoofdverhuurder.

De hoofdverhuurder heeft daarnaast geen grip op wie er in zijn woning woont. Daarom wordt onderverhuur vaak contractueel uitgesloten. Niettemin komt illegale onderverhuur regelmatig voor. Een hoofdverhuurder kan naast ontbinding van de huurovereenkomst ook winstafdracht vorderen van de hoofdhuurder/onderverhuurder (op grond van artikel 6:104 van het Burgerlijk Wetboek).

Voor het slagen van de vordering tot winstafdracht moet vaststaan dat:

• De hoofdverhuurder schade heeft geleden als gevolg van de illegale onderverhuur;
• De hoofdhuurder/onderverhuurder winst heeft gemaakt.

Reeds op 9 september 2008 heeft het Hof Amsterdam (LJN BF1347) bepaald dat een woningcorporatie winstafdracht kan vorderen. De schade van de woningcorporatie bestond uit kosten die zij moest maken voor de instandhouding van haar afdeling die onderverhuur tegenging.

Kan ook de particuliere verhuurder winstafdracht vorderen?

Het Hof Amsterdam heeft deze vraag bevestigend beantwoord (28 januari 2014, RVR 2014/50). Niet alleen een woningcorporatie kan schade lijden doordat zij kosten moet maken voor een afdeling die illegale onderverhuur tegengaat. Ook een particulier kan –zonder een dergelijke afdeling- zulke kosten maken en dus schade lijden. De verhuurder moet wel aantonen dat hij daadwerkelijk schade heeft geleden door de illegale onderverhuur. Dat was in deze casus het geval. De verhuurder heeft namelijk kosten gemaakt vanwege de inschakeling van een beheerder die illegale onderverhuur opspoorde. Ook heeft de verhuurder schade geleden omdat hem de mogelijkheid is ontnomen eerder een huurverhoging door te voeren.

Alleen de nettowinst kan door de (particuliere)hoofdverhuurder gevorderd worden. Dit betekent dat de door de hoofdhuurder gemaakte kosten, zoals de betaalde hoofdhuur en onderhoudskosten, in mindering moeten worden gebracht.

Neem een boetebepaling op!

Het is verstandig in de huurovereenkomst een boetebepaling voor illegale onderverhuur op te nemen, aangevuld met een verplichting tot winstafdracht. Op die manier is het goed mogelijk een illegale onderverhuurder financieel aan te pakken.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.