Wanneer schendt een makelaar zijn zorgplicht?

Het antwoord op de vraag of een makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden, hangt in de praktijk altijd af van de omstandigheden van het geval. In dit blog bespreek ik een recente zaak, waarin de kantonrechter – anders dan de tuchtrechter – besliste dat de makelaar zijn zorgplicht níet had geschonden.

De aansprakelijkheid van makelaars tegenover derden

In een eerder artikel informeerde mijn collega Jelle Groen u al over de beroepsaansprakelijkheid van een makelaar. Zo vertelde hij onder meer wat de zorgplicht van een makelaar inhoudt en wanneer een makelaar aansprakelijk kan zijn voor de schade van een ander. Ook vertelde Jelle dat makelaars niet alleen aansprakelijk kunnen zijn tegenover hun opdrachtgever, maar – op grond van onrechtmatige daad – ook tegenover derden. Zo kan een verkopend makelaar aansprakelijk zijn voor de schade van een koper als hij die koper bijvoorbeeld verkeerd heeft geïnformeerd of informatie heeft achtergehouden.

Iets dergelijks speelde ook in de onderhavige zaak, waarin de rechtbank Noord-Holland onlangs uitspraak deed.

Melding van geluidsoverlast

Wat was er aan de hand? De verkopend makelaar verkocht op 15 september 2019 een appartement. Op 12 september had de onderbuurvrouw van de verkopers het makelaarskantoor echter (zonder toelichting) een kopie van een e-mail aan de VvE gestuurd. In die e-mail maakte zij melding van een conflict met de verkopers over geluidsoverlast.

Omdat de onderbuurvrouw deze e-mail niet had toegelicht en de e-mail bovendien aan het algemene e-mailadres van het makelaarskantoor stuurde – dat die dagen niet werd uitgelezen – kreeg de verkopend makelaar het bericht pas op 17 september 2019 onder ogen. Dit was ná het sluiten van de verkoopovereenkomst, maar vóór het verlopen van de bedenktermijn van kopers (op 19 september).

Hierop informeerde de makelaar bij de verkopers naar het conflict met de onderbuurvrouw. De verkopers deelden hem mede dat er een oplossing was gevonden voor de geluidsoverlast en het sinds maart 2019 rustig was, hetgeen overigens ook al uit de inhoud van de e-mail van 12 september 2019 bleek. Hierop heeft de makelaar verkopers gevraagd om de kopers hiervan nog wel op de hoogte te brengen, hetgeen zij op 18 september hebben gedaan.

Blijkbaar is die informatie bij kopers niet helemaal goed overgekomen, want zij zien zich eind januari 2020 genoodzaakt het appartement weer te verkopen. Voor de schade stellen zij de verkopend makelaar aansprakelijk. Volgens de kopers heeft hij namelijk onrechtmatig gehandeld door hen niet te informeren over het conflict met de onderbuurvrouw.

De uitspraak

De kantonrechter overweegt in zijn uitspraak eerst dat een makelaar die bemiddelt bij de verkoop van een onroerende zaak niet alleen verplichtingen heeft ten opzichte van de verkoper/opdrachtgever, maar ook zorgvuldig moet handelen bij de informatieverstrekking aan de koper. Dat betekent dat hij, voordat hij inlichtingen aan de koper verstrekt, deze eerst op hun juistheid moet controleren. Verder overweegt de kantonrechter dat uit de rechtspraak volgt dat een verkoopmakelaar onrechtmatig jegens een koper handelt, als de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht.

Vervolgens oordeelt de kantonrechter dat de makelaar in de onderhavige zaak wél zorgvuldig heeft gehandeld: hij heeft immers, nadat hij had kennisgenomen van de e-mail van de onderbuurvrouw, navraag gedaan bij de verkopers. De inhoud van hun mededelingen stemde overeen met de inhoud van de e-mail, waardoor de makelaar op het bericht van de verkopers mocht vertrouwen en geen nader onderzoek hoefde te doen. Vervolgens heeft de makelaar verkopers verzocht deze informatie met de kopers te delen, hetgeen zij hebben gedaan. Dat de kopers daarbij een ander beeld hebben van het besprokene dan de verkopers, kan volgens de kantonrechter niet voor rekening van de makelaar komen. De zorgplicht van de makelaar gaat niet zo ver dat hij bij kopers had moeten nagaan wat de verkopers hadden meegedeeld. Volgens de kantonrechter is de makelaar dus niet aansprakelijk voor de schade van kopers.

Opvallend is dat deze uitspraak anders is dan de uitspraak van de Raad van Toezicht van NVM Makelaars, die de makelaar in dezelfde zaak een berisping had opgelegd voor het niet informeren van de kopers.

Vragen?

Heeft u vragen over dit artikel? Bent u als makelaar aansprakelijk gesteld of wilt u juist een makelaar aansprakelijk stellen? Neem dan gerust contact op met onze advocaten beroepsaansprakelijkheid.

Vanwege de complexiteit van de kwesties behandelen wij uw zaak enkel op basis van een vooraf overeengekomen uurtarief dan wel verzoeken wij uw rechtsbijstandsverzekeraar om te betalen als  u daarvoor verzekerd bent.