De beroepsaansprakelijkheid van een makelaar

Bij de koop en huur van onroerend goed zijn vaak een of meer makelaars(-taxateurs) betrokken. Als een makelaar een beroepsfout maakt en de eigen opdrachtgever of een derde partij daardoor schade lijdt, kan de makelaar daarvoor aansprakelijk zijn.

De beroepsaansprakelijkheid van makelaars tegenover de opdrachtgever

De overeenkomst tussen een opdrachtgever en een makelaar voor aan- of verkoop, danwel huur of verhuur van onroerend goed is een bemiddelingsovereenkomst. Een bemiddelingsovereenkomst is een bijzondere vorm van de overeenkomst van opdracht. De makelaar is de opdrachtnemer.  Op grond van artikel 7:401 van het Burgerlijk Wetboek moet de makelaar bij zijn werkzaamheden ‘de zorg van een goed opdrachtnemer’ in acht nemen.

Wat deze zorgplicht precies inhoudt is in de wet niet verder uitgewerkt. In de rechtspraak wordt ervan uitgegaan dat een opdrachtnemer zijn opdracht moet uitvoeren ‘zoals een redelijk handelende en redelijk bekwame vakgenoot met dezelfde kennis en ervaring in dezelfde situatie zou hebben gedaan’.

In de praktijk hangt dit af van de omstandigheden van het geval. De rechtspraak heeft voor  verschillende beroepsgroepen normen ontwikkeld. Rechters kijken daarbij altijd naar de deskundigheid van de andere partij.

Als kan worden vastgesteld dat een makelaar in strijd heeft gehandeld met zijn zorgplicht en dat hem dat kan worden toegerekend, dan moet hij de schade vergoeden die de opdrachtgever lijdt. Bijvoorbeeld als na de koop blijkt dat een huis asbest bevat en de verkoper dat niet wist, maar de makelaar dat op grond van zijn ervaring en deskundigheid wel had moeten weten. Of als de gekochte woning in werkelijkheid minder oppervlak heeft dan waar de opdrachtgever vanuit mocht gaan.

Het uitgangspunt is dat de makelaar de opdrachtgever zodanig moet compenseren dat hij in dezelfde financiële positie komt als wanneer hij door een behoorlijk behandelend vakgenoot zou zijn geadviseerd, en op basis daarvan zou hebben gehandeld.

De beroepsaansprakelijkheid van makelaars tegenover derden

Het is ook mogelijk dat een ander dan de opdrachtgever schade lijdt door een fout van een makelaar/taxateur. Een bank bijvoorbeeld, die bij een lage executieverkoop schade lijdt omdat de makelaar het pand verkeerd had getaxeerd. Of de kopers van onroerend goed, die schade lijden omdat de verkopende makelaar verkeerde informatie heeft gegeven of informatie heeft achtergehouden. Ook deze partijen kunnen de makelaar aansprakelijk stellen. Niet op basis van de overeenkomst van opdracht, maar op grond van onrechtmatige daad.

Beroepsaansprakelijkheid voorkomen

De verantwoordelijkheid van een makelaar gaat zeer ver, terwijl een fout vaak in een klein hoekje zit. Om die reden heeft Schenkeveld Advocaten een gratis infographic gemaakt met handige do’s en don’ts voor makelaars. Met deze tips wordt de kans op een aansprakelijkstelling aanzienlijk kleiner!

Een voorbeeld uit de praktijk: makelaar aansprakelijk voor schade van een derde

In een zaak die in 2019 voor het Gerechtshof in Den Bosch speelde ging het om de aansprakelijkheid tegenover een derde: een makelaar/taxateur had een pand enkele tonnen te hoog getaxeerd. Hij was er bij de taxatie vanuit gegaan dat het om een vrijstaande woning met tuin ging, terwijl het in werkelijkheid ging om een illegaal bewoond bedrijfspand met weidegrond.

Op basis van die verkeerde taxatie verstrekte de Bank of Scotland een hypotheek op het pand. Toen de eigenaren hun hypotheekverplichtingen niet nakwamen wilde de bank het pand verkopen. Na een nieuwe taxatie werd duidelijk dat de eerste makelaar/taxateur een fout had gemaakt. Het object werd dan ook voor een fors lager bedrag verkocht. Bank of Scotland hield de eerste makelaar/taxateur aansprakelijk voor de schade van ruim twee ton.

Deze makelaar/taxateur ontkende de fout niet, maar stelde dat de bank zeker 50% tot 90% eigen schuld had. Het Gerechtshof oordeelde dat de makelaar/taxateur aansprakelijk was voor de schade, maar dat de bank voor 25% eigen schuld had. Volgens het Gerechtshof had de bank niet alleen af mogen gaan op de bedragen in het taxatierapport, maar had zij zelf ook oplettend moeten zijn en het rapport en de onderliggende stukken zorgvuldiger moeten bestuderen.

Vragen?

Heeft u vragen over dit onderwerp? Bent u zelf aansprakelijk gesteld of wilt u een makelaar aansprakelijk stellen? Neem dan gerust contact op met onze advocaten beroepsaansprakelijkheid.