Waardedrukkende invloed op de WOZ-waarde?
Uitgangspunten
In de Wet WOZ zijn regels vastgelegd voor het bepalen van de WOZ-waarde. Zo is de WOZ-waarde van een woning de vrije verkoopwaarde van het pand. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Bij betwisting van de waarde is het aan de heffingsambtenaar om de waarde aannemelijk te maken.
WOZ-waarde
De belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een vierkamerappartement gelegen op de elfde verdieping van een gebouw. Hij heeft in 2006 het appartement gekocht voor een bedrag van € 385.500,-. Het appartement heeft een inhoud van 513 m3. Daarnaast behoren tot de onroerende zaak een berging en twee naastgelegen parkeerplaatsen. Het bouwjaar van het appartementencomplex is 2006. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde, per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 286.000,-. Belanghebbende is van oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij meent dat de waarde op nihil moet worden vastgesteld.
Aandeel in de mandeligheid
Voor de openbare ruimte in het gebied zou voor alle appartementseigenaren een mandeligheid worden gevestigd. Dus ook ten behoeve van de belanghebbende zou een aandeel in de mandeligheid worden gevestigd. Het plangebied waarvoor het aandeel in de mandeligheid zou worden gevestigd is kennelijk nog niet gerealiseerd ten tijde van de levering van het appartementsrecht. In de leveringsakte van de belanghebbende is een beding opgenomen waarin onder andere is bepaald dat de belanghebbende een onherroepelijke volmacht verleent aan de verkoper om voor en namens de belanghebbende de akte van levering te ondertekenen, waarbij het desbetreffende aandeel aan de belanghebbende geleverd zal worden. Totdat het aandeel in de mandeligheid is geleverd, is het de belanghebbende niet toegestaan om zijn appartementsrecht te verkopen en te leveren aan derden, dit op straffe van een direct opeisbare boete.
Standpunten belanghebbende
Ten eerste stelt de belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. De belanghebbende heeft namelijk, in tegenstelling tot de gebruikte vergelijkingsobjecten, op de waardepeildatum nog niet het aandeel in de mandeligheid geleverd gekregen. Ten tweede meent belanghebbende dat de bepaling in de akte van levering, waarbij vervreemding van het appartementsrecht nog niet is toegestaan, als een waardedrukkende bepaling is aan te merken en deze invloed in mindering zou moeten worden gebracht op de waarde van het object. De rechtbank verklaart het beroep van de belanghebbende ongegrond. De belanghebbende stelt hoger beroep in.
Oordeel Hof
De standpunten van de belanghebbende worden ook niet door het Hof gevolgd. Het Hof vindt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de nog te leveren mandelige gronden door deze in mindering te brengen op de door hem bepaalde waarde. De gebruikte vergelijkingsobjecten kunnen dan ook worden gebruikt om de waarde vast te stellen. Ten aanzien van de bepaling oordeelt het hof als volgt. Van belang is dat waardedrukkende invloed toekomt aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting. Of dat in dit geval zo is, hangt af van het antwoord op de vraag of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en dus de waarde ervan wordt beperkt, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of de gebruiker. In dit geval is daar geen sprake van. De bepaling zoals opgenomen in de akte van levering belemmert namelijk de belanghebbende niet om de onroerende zaak te verkopen.
Conclusie
Het beding dat medewerking moet worden verleend aan de levering van een aandeel in de mandeligheid en het beding dat de onroerende zaak niet mag worden vervreemd zolang het aandeel nog niet geleverd is, beperkt in dit geval niet de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft terecht geen rekening gehouden met dat beding.
Klik hier voor de volledige uitspraak.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.