Verschillende opvattingen huurprijsbepaling: hoe legt de rechter de huurovereenkomst uit?

In een huurovereenkomst staan belangrijke afspraken tussen de verhuurder en de huurder. Soms geven de verhuurder en de huurder echter een andere uitleg aan bepalingen in de huurovereenkomst. Indien dit tot een geschil leidt, zal de rechter de bepaling uit de huurovereenkomst moeten uitleggen. In een recente uitspraak ging het om de uitleg van een huurprijsbepaling.

Verschillende opvattingen huurprijs

In de recente zaak waren partijen een huurovereenkomst aangegaan voor de verhuur van een winkelruimte. De huurprijs was bij aanvang van de huurovereenkomst vastgesteld op een bedrag van € 1.300,= per maand. Deze huurprijs was tussentijds niet geïndexeerd.

Enkele jaren later zijn partijen voor een bepaalde periode een huurverlaging van € 1050,= per maand overeengekomen. Vervolgens zijn partijen nog een huurverlaging overeengekomen. Ditmaal voor een bedrag van € 12.000,= per jaar, aldus € 1.000,= per maand. Over deze huurprijs verschillen verhuurder en huurder van mening.

Verhuurder stelt dat dit een tijdelijke huurprijsverlaging was terwijl de huurder van mening is dat dit een definitieve aanpassing van de huurprijs was. De huurder heeft sindsdien de verlaagde huurprijs betaald. De verhuurder vordert bij de rechtbank betaling van de ontstane huurachterstand.

Algemene regel uitleg overeenkomsten

De uitleg van een overeenkomst is een van de belangrijkste onderwerpen in het contractenrecht. Het kan hierbij gaan om de uitleg van een bepaalde term of clausule in de overeenkomst. In de uitleg van de overeenkomst is het van belang om een afweging te maken tussen de rechtszekerheid en de redelijkheid en billijkheid om recht te doen aan de posities van de contractspartijen. De rechtszekerheid ziet op de tekst van de bepaling en de positie van contractspartijen op hetgeen partijen voor ogen hadden bij het sluiten van de overeenkomst.

Voor de wijze van uitleggen van overeenkomsten wordt vaak verwezen naar het belangrijke Haviltex-arrest van de Hoge Raad. In dit arrest is bepaald dat de rechter bij de uitleg van een overeenkomst niet alleen moet kijken naar de taalkundige betekenis van de tekst van de overeenkomst, maar ook naar de betekenis die partijen aan de tekst mochten toekennen, gelet op de gegeven omstandigheden van het geval en hetgeen zij van elkaar mochten verwachten.

Voor de bepaling van de onderlinge verwachtingen tussen partijen is van belang tot welke maatschappelijke kring zij behoren en welke rechtskennis van partijen kan worden verwacht. Hiernaast is de context van het uit te leggen beding en de totstandkoming hiervan van belang. Bij de totstandkoming zijn relevante aspecten het feit of er onderhandeld is over de tekst en welke verklaringen partijen hebben gegeven. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval, onder andere het vaststellen voor wie de overeenkomst is gemaakt, wordt meer nadruk gelegd op de tekst van de overeenkomst of juist op de context rondom de overeenkomst en de partijbedoeling bij de totstandkoming van de overeenkomst.

Uitleg rechter huurprijs

In de recente zaak heeft de rechter bij de beoordeling van de huurprijsbepaling allereerst gekeken naar de tekst van de bepaling zelf. Uit de tekst bleek niet dat sprake was van een tijdelijke huurverlaging. Dit was wel duidelijk opgenomen in de eerdere afspraak met betrekking tot de huurverlaging, maar niet bij de laatste afspraak. In de laatste bijlage bij de huurovereenkomst was tevens geen bepaling opgenomen dat de huur na een bepaalde datum weer verhoogd zou worden. In die bijlage was alleen bepaald dat de verhuurder de huurprijs vanaf een bepaalde datum weer mag indexeren.

De  rechter heeft geoordeeld dat de tekst van de overeenkomst duidelijk is en dat er geen bepalingen zijn die op een andere uitleg duiden dan dat de huurprijs definitief verlaagd is naar € 12.000,= per jaar behoudens mogelijke indexatie.

Daarnaast heeft de rechter in zijn overweging meegenomen dat de huurder al langere tijd de verlaagde huurprijs van € 1.000,= per maand betaalt en de verhuurder pas na ruim anderhalf jaar stelt dat sprake is van een huurachterstand. De verhuurder heeft deze verlate aanmaning niet verder onderbouwd.

Tot slot heeft de rechter bepaald dat de verhuurder niet concreet aangeeft welke aanknopingspunten in de overeenkomst, de totstandkoming daarvan of de feitelijke uitvoering daarvan duiden dat het een tijdelijke huurprijsverlaging betrof.

De rechter heeft de vordering van de verhuurder tot betaling van de huurachterstand op grond hiervan afgewezen.

Waar moet u op letten?

Uit bovenstaande volgt dat een beding in een huurovereenkomst niet altijd zo uitgelegd zal worden door de rechter als een partij zou verwachten. Het is daarom van belang om bij het opstellen van huurovereenkomsten zeer nauwkeurig de bepalingen te formuleren zodat deze daadwerkelijk de partijbedoeling weergeven en geen bepalingen bevat die voor verschillende uitleg vatbaar zijn.

Advies of rechtsbijstand nodig?

Als u vragen heeft over dit onderwerp of advies of rechtsbijstand nodig heeft bij het opstellen of beoordelen van huurovereenkomsten, dan kunt u contact opnemen met een van de specialisten van onze sectie Vastgoedrecht.