Uitleg term ‘gezin’ in akte van splitsing
Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992
In de akte van splitsing is het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992’ (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard. Op grond van artikel 17 lid 4 van het modelreglement is iedere eigenaar en gebruiker verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan in de akte gegeven bestemming. Afwijkend gebruik is slechts toegestaan met toestemming van de vergadering van de VvE. In de akte van splitsing is in aanvulling op artikel 17 lid 4 van het modelreglement – kort gezegd – bepaald dat het niet is toegestaan om een bedrijf of handel uit te oefenen in strijd met de goede zeden in een privé gedeelte dat betrekking heeft op een woning dat is bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin.
Verhuur
O.G. Rent heeft het bestuur van de VvE om toestemming verzocht om het appartement te verhuren aan maximaal vier personen. Aan dit verzoek heeft de VvE geen gehoor willen geven omdat kamergewijze verhuur aan meerdere personen volgens het huishoudelijk reglement van de VvE niet is toegestaan. Een half jaar later gaat O.G. Rent – in weerwil van het besluit van de VvE – een huurovereenkomst aan met twee studenten en een persoon die werkzaam is als verkoper in de tuinbouw. De VvE komt tegen dit gebruik direct op aangezien de VvE van oordeel is dat O.G. Rent handelt in strijd met de splitsingsakte. De rechtbank volgt de VvE in eerste aanleg echter niet omdat zij van oordeel is dat O.G. Rent niet handelt in strijd met artikel 17 lid 4 van het modelreglement. De VvE gaat hiertegen in hoger beroep.
Bedoeling van een bepaling moet voor derden kenbaar zijn
Bepalingen uit het splitsingsreglement moeten worden uitgelegd naar de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet wel naar objectieve maatstaven worden uitgelegd die moet worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, waarbij mede acht moet worden geslagen op de gehele inhoud van de akte. De gedachte daarachter is dat de bedoeling van een zekere bepaling in de splitsingsakte ook voor derden, die niet bij de totstandkoming van de akte betrokken waren, kenbaar is.
Oordeel hof
Het hof dient te beoordelen hoe artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte moet worden uitgelegd. Het hof slaat voor de uitleg van artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte geen acht op het huishoudelijk regelement omdat die niet in de openbare registers is ingeschreven en dus niet voor derden kenbaar is. Voor de uitleg van artikel 17 lid 4 van het modelreglement, waarin werd bepaald dat het privé gedeelte moet worden gebruikt overeenkomstig de in de akte gegeven bestemming, kijkt het hof dus naar hetgeen daarover is bepaald in de splitsingsakte. Naar het oordeel van het hof volgt uit de splitsingsakte dat een woning slechts mag worden gebruikt voor particulier woninggebruik door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin. Het hof legt deze bepaling vervolgens zodanig uit dat als er meerdere personen in een appartement wonen, deze personen dus een gezin moeten vormen. Er moet dus sprake zijn van een gezin die duurzame en – zoals het hof het idyllisch omschrijft – affectieve banden met elkaar hebben en elkaar onderling steun en zorg verlenen. De drie mannen met wie O.G. Rent een huurovereenkomst had gesloten, namelijk de twee studenten en de verkoper, voldoen niet aan de omschrijving van een gezin zoals door het hof geformuleerd. Het hof oordeelt dus dat O.G. Rent heeft gehandeld in strijd met artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte.
Conclusie
Bepalingen uit het splitsingsreglement moeten objectief worden uitgelegd. Het moet namelijk ook voor derden kenbaar zijn wat er met de bepalingen in het splitsingsreglement wordt bedoeld. Wees op uw hoede welke invullingen een rol spelen bij de uitleg van een dergelijke bepaling. In dit geval speelde het huishoudelijk reglement geen rol bij de uitleg van artikel 17 lid 4 van de akte van splitsing en heeft dit wellicht als gevolg voor de VvE dat het hof tot een andere (striktere) uitleg komt dan de VvE oorspronkelijk voor ogen had toen zij het huishoudelijk reglement opstelde.
Klik hier voor de uitspraak.