Blogs

Uitleg term ‘gezin’ in akte van splitsing

22/12/16 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 5 minuten

O.G. Rent, eigenaresse van een appartement te Delft, heeft haar appartement verhuurd aan twee studenten en een verkoper. De VvE is van oordeel dat de verhuur op grond van de akte van splitsing niet is toegestaan. Op 13 december 2016 oordeelt het hof Den Haag dat alleen verhuur aan meerdere personen is toegestaan indien sprake is van een ‘gezin’. Hier is in dit geval geen sprake van.

Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992

In de akte van splitsing is het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992’ (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard. Op grond van artikel 17 lid 4 van het modelreglement is iedere eigenaar en gebruiker verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan in de akte gegeven bestemming. Afwijkend gebruik is slechts toegestaan met toestemming van de vergadering van de VvE. In de akte van splitsing is in aanvulling op artikel 17 lid 4 van het modelreglement – kort gezegd – bepaald dat het niet is toegestaan om een bedrijf of handel uit te oefenen in strijd met de goede zeden in een privé gedeelte dat betrekking heeft op een woning dat is bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin.

Verhuur

O.G. Rent heeft het bestuur van de VvE om toestemming verzocht om het appartement te verhuren aan maximaal vier personen. Aan dit verzoek heeft de VvE geen gehoor willen geven omdat kamergewijze verhuur aan meerdere personen volgens het huishoudelijk reglement van de VvE niet is toegestaan. Een half jaar later gaat O.G. Rent – in weerwil van het besluit van de VvE – een huurovereenkomst aan met twee studenten en een persoon die werkzaam is als verkoper in de tuinbouw. De VvE komt tegen dit gebruik direct op aangezien de VvE van oordeel is dat O.G. Rent handelt in strijd met de splitsingsakte. De rechtbank volgt de VvE in eerste aanleg echter niet omdat zij van oordeel is dat O.G. Rent niet handelt in strijd met artikel 17 lid 4 van het modelreglement. De VvE gaat hiertegen in hoger beroep.

Bedoeling van een bepaling moet voor derden kenbaar zijn

Bepalingen uit het splitsingsreglement moeten worden uitgelegd naar de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet wel naar objectieve maatstaven worden uitgelegd die moet worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, waarbij mede acht moet worden geslagen op de gehele inhoud van de akte. De gedachte daarachter is dat de bedoeling van een zekere bepaling in de splitsingsakte ook voor derden, die niet bij de totstandkoming van de akte betrokken waren, kenbaar is.

Oordeel hof

Het hof dient te beoordelen hoe artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte moet worden uitgelegd. Het hof slaat voor de uitleg van artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte geen acht op het huishoudelijk regelement omdat die niet in de openbare registers is ingeschreven en dus niet voor derden kenbaar is. Voor de uitleg van artikel 17 lid 4 van het modelreglement, waarin werd bepaald dat het privé gedeelte moet worden gebruikt overeenkomstig de in de akte gegeven bestemming, kijkt het hof dus naar hetgeen daarover is bepaald in de splitsingsakte. Naar het oordeel van het hof volgt uit de splitsingsakte dat een woning slechts mag worden gebruikt voor particulier woninggebruik door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin. Het hof legt deze bepaling vervolgens zodanig uit dat als er meerdere personen in een appartement wonen, deze personen dus een gezin moeten vormen. Er moet dus sprake zijn van een gezin die duurzame en – zoals het hof het idyllisch omschrijft – affectieve banden met elkaar hebben en elkaar onderling steun en zorg verlenen. De drie mannen met wie O.G. Rent een huurovereenkomst had gesloten, namelijk de twee studenten en de verkoper, voldoen niet aan de omschrijving van een gezin zoals door het hof geformuleerd. Het hof oordeelt dus dat O.G. Rent heeft gehandeld in strijd met artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte.

Conclusie

Bepalingen uit het splitsingsreglement moeten objectief worden uitgelegd. Het moet namelijk ook voor derden kenbaar zijn wat er met de bepalingen in het splitsingsreglement wordt bedoeld. Wees op uw hoede welke invullingen een rol spelen bij de uitleg van een dergelijke bepaling. In dit geval speelde het huishoudelijk reglement geen rol bij de uitleg van artikel 17 lid 4 van de akte van splitsing en heeft dit wellicht als gevolg voor de VvE dat het hof tot een andere (striktere) uitleg komt dan de VvE oorspronkelijk voor ogen had toen zij het huishoudelijk reglement opstelde.

Klik hier voor de uitspraak.

6 reacties op “Uitleg term ‘gezin’ in akte van splitsing

  1. Geachte mevrouw De Witte,

    Ik ben voornemens een redelijk groot appartement voor mijn studerende dochter te kopen en deze aan haar in gebruik te geven. Mijn idee is dat zij dan binnen de door haar in gebruik genomen privéruimte kamers beschikbaar stelt aan twee andere studenten (kamerhuur). De splitsingsakte kent exact een gelijke omschrijving als de case die u hierboven beschrijft: Aan lid 4 van voormeld artikel 17, voor zover hier relevant, is ook het volgende toegevoegd:

    “Een privé-gedeelte dat betrekking heeft op een woning is bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin; handel, nering of bedrijf mag daarin niet worden uitgeoefend, terwijl het evenmin zal zijn toegestaan daarin een beroep uit te oefenen of te doen uitoefenen dat in strijd is met de goede zeden, waaronder eveneens zal worden verstaan het gelegenheid geven tot het beroepsmatig uitoefenen of doen uitoefenen van het gokspel.”

    Anders dan de case ga ik niet een overeenkomst als eigenaar aan met meerdere huurders, maar geef ik als eigenaar het appartement door aan mijn dochter die ik als gebruiker zie en ook daadwerkelijk in dat appartement woont. Mijn dochter verhuurt als gebruiker op haar beurt twee kamers aan studenten. Ik sta dan als eigenaar buiten de huurovereenkomst met de kamerbewoners.

    Mijn vraag is: is deze constructie mogelijk conform de vereisten van de splistingsakte?

    1. Uit uw e-mail maak ik op dat uw dochter het appartement zal gaan bewonen. Uw dochter is dan de gebruiker. Ook de gebruiker is gehouden aan de regels zoals opgenomen in de splitsingsakte. Dat wil zeggen dat de regels omtrent het gebruik zoals opgenomen in de splitsingsakte ook voor uw dochter gelden. Uit de bepaling die u in uw e-mail geciteerd heeft, maak ik op dat de woning bestemd is om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin. Het is dus goed denkbaar dat verhuur aan anderen niet toegestaan is op grond van de splitsingsakte. Om u echter goed te kunnen adviseren, zou ik alle stukken moeten inzien (splitsingsakte, modelreglement en het huishoudelijk reglement).

  2. Wij hebben hier ook steeds meer mee te maken helaas. Ook met die clausule in de splitsingsakte. De verhuurders worden ook steeds inventiever om de verhuur toch door te zetten.

    Een voorbeeld waar wij tegenaan lopen:
    Verhuurder A verhuurt het appartement aan een Sloveen. In zijn huurcontract staat dat hij niet aan onderverhuur mag doen. Toch is hij nooit alleen en zelf niet altijd aanwezig. Er zijn altijd 4, soms 3 en soms 5 mannen uit het Oostblok aanwezig in het appartement. De samenstelling wisselt; doorgaans verblijft zo’n man daar tussen de 1 en 3 maanden. Het heeft er alle schijn van dat het een zogenaamd “Polenhotel” is geworden.

    Dit geeft veel overlast uiteraard.

    Via de VvE lopen wij vast. Verhuurder verwijst naar zijn huurcontract, ontkent onderhuur en dat is het dan.
    Wat kunnen wij als VvE nog aan deze situatie doen?

    1. Voor het antwoord op de vraag of onderverhuur is toegestaan, zal in eerste instantie het huurcontract tussen de betreffende appartementseigenaar en de huurder moeten worden nagekeken. Hier zal vermoedelijk iets over geregeld zijn. Bijvoorbeeld dat de huurder de woning alleen zelf mag bewonen. Handelt de huurder hiermee in strijd, dan zou er dus sprake kunnen zijn van wanprestatie. Hier heeft de VvE echter in beginsel niets over te zeggen, omdat de wet bepaalt dat onderhuur (behoudens uitzonderingen) is toegestaan. Uit de wet volgt namelijk dat een appartementseigenaar bevoegd is om zijn ‘privégedeelte’ zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven. Dat is anders indien hier iets over is geregeld in de splitsingsakte. Dit zou u na kunnen kijken. Wat daarnaast ook niet is toegestaan is als de wijze waarop het appartement wordt gebruikt, in strijd is met de bestemming zoals die staat opgenomen in de splitsingsakte. Ook zou u nog het bestemmingsplan van de gemeente kunnen nakijken. Het zou namelijk kunnen dat het bestemmingsplan het niet toestaat dat de woning voor korte perioden recreatief wordt verhuurd.

  3. Geachte,

    Ik wil mijn appartement aan 2 jonge vrouwen cq studenten verhuren. In de splitsingswet staat ‘ voor particulier woongebruik door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin’
    Deze 2 studenten hebben geen affectieve relatie. VVE zegt dat ik niet mag verhuren aan 2 mensen zonder liefdesrelatie.wat te doen hiermee?

    Mvg
    Rose

    1. Uit de wet volgt dat een appartementseigenaar bevoegd is om zijn ‘privégedeelte’ zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven. Dat is anders indien hier iets over is geregeld in de splitsingsakte. Dit zou u na kunnen kijken. Wat daarnaast ook niet is toegestaan is als de wijze waarop het appartement wordt gebruikt, in strijd is met de bestemming zoals die staat opgenomen in de splitsingsakte. Ook zou u nog het bestemmingsplan van de gemeente kunnen nakijken. Het zou namelijk kunnen dat het bestemmingsplan het niet toestaat dat de woning voor bijvoorbeeld korte perioden recreatief wordt verhuurd.

      Het antwoord op de vraag of verhuur is toegestaan hangt dus heel erg af van wat er allemaal in de stukken (splitsingsakte, modelreglement, huishoudelijk reglement) hierover is geregeld.


Plaats zelf een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar alle blogs