Schadevergoeding bij beëindiging huur in faillisssement?

Veel huurovereenkomsten bevatten de bepaling dat de verhuurder in geval van faillissement van de huurder het recht heeft om de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden en om alle te lijden schade op huurder te verhalen, waaronder het mislopen van huurpenningen.

Hoe pakt een dergelijke bepaling uit in geval van faillissement?

Artikel 39 Faillissementswet geeft in het geval van faillissement van de huurder zowel de huurder als de verhuurder de bevoegdheid de huur tussentijds te beëindigen door opzegging, met een maximale opzegtermijn van drie maanden. Indien de huurpenningen zijn vooruitbetaald, dan kan de huur niet eerder opgezegd worden dan tegen de dag waarop de termijn waarvoor vooruitbetaling heeft plaatsgehad, eindigt. De over deze opzegtermijn verschuldigde huur is een boedelschuld. Opzegging op grond van artikel 39 Faillissementswet is een regelmatige wijze van opzegging van de huurovereenkomst.

In het arrest Baby XL heeft de Hoge Raad overwogen dat beëindiging van de huur op de voet van artikel 39 Faillissementswet de verhuurder niet in de weg staat aan de geldigheid van een beding dat een recht op schadevergoeding verbindt aan ontbinding van de huurovereenkomst. Uit dit arrest uit 2005 lijkt afgeleid te moeten worden dat indien een schadevergoedingsbeding is gekoppeld aan beëindiging van de huur op grond van artikel 39 Faillissementswet, het schadevergoedingsbeding niet geldig is, terwijl het beding wel geldig is indien het gekoppeld is aan een wettelijke of contractuele ontbindingsbevoegdheid.

In het arrest Aukema q.q./Unie-Invest (2011) wordt deze gedachte bevestigd. De Hoge Raad stelt dat wat schadevergoedingsbedingen betreft, onderscheid moet worden gemaakt tussen enerzijds de gevallen van opzegging op de voet van artikel 39 Faillissementswet dat schadevergoeding in geval van opzegging bij faillissement niet toelaat, en anderzijds gevallen waarin de wettelijke regeling zich niet verzet tegen een contractuele regeling over de vergoeding van schade bij tussentijdse ontbinding.

Sluiproutes

Hoewel de wettelijke beëindigingsmogelijkheden in geval van onroerende zaken beperkt zijn, bestaan er ‘sluiproutes’ om ondanks het faillissement een schadevergoeding te kunnen opeisen. Die sluiproutes dienen in de huurovereenkomst te zijn verwerkt. Het loont dus de moeite om goed te kijken naar de huurovereenkomsten die verhuurders sluiten. Als deze goed geredigeerd worden, dan kan in het faillissement van een huurder de schade zo goed mogelijk worden beperkt.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.